房地產(chǎn)營銷策劃方案【通用】
為了確保工作或事情順利進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特點。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)營銷策劃方案 ，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 1
營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃(項目銷售階段)。
市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位：
根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的`產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位、目標(biāo)人群定位
項目開發(fā)總體規(guī)劃建議、組團規(guī)劃建議、交通道路規(guī)劃建議、戶型設(shè)計建議、整體風(fēng)格建議、外立面設(shè)計建議、園林景觀規(guī)劃建議、社區(qū)配套設(shè)施、會所建議、樓宇配套建議、建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議、裝飾材料建議、物業(yè)管理建議等。
市場推廣策劃：
根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(VI設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計)，廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。具體內(nèi)容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題、市場推廣概念、項目核心賣點提煉、項目案名建議銷售策略：開盤時機選擇、定價方法、付款方式、銷售組織、銷售計劃、銷售控制
廣告策略：廣告推廣階段計劃、廣告推廣目標(biāo)、訴求人群、項目訴求重點、各類廣告創(chuàng)意(報紙，戶外，電播等)
媒體投放策略：媒體選擇、媒體組合、投放預(yù)算、媒體計劃、媒體排期
公關(guān)策略：媒體公關(guān)、軟文撰寫、公關(guān)活動策劃、協(xié)助活動執(zhí)行
項目銷售策劃(項目銷售階段)：
此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內(nèi)容包括：
開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式
銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭
銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略
銷售漏斗，布開營銷網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主
銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 2
一、活動背景
隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇，有效的營銷活動對于提升品牌知名度、吸引潛在客戶至關(guān)重要。本次營銷活動旨在通過創(chuàng)新的方式，展示項目的'獨特魅力，提升銷售業(yè)績。
二、活動目標(biāo)
提高項目知名度，增強品牌影響力；
吸引潛在購房者關(guān)注，促進(jìn)銷售轉(zhuǎn)化；
建立良好的客戶關(guān)系，提升客戶滿意度。
三、活動方案
線上宣傳：利用社交媒體、房產(chǎn)網(wǎng)站等渠道發(fā)布項目信息，進(jìn)行精準(zhǔn)推廣。
線下活動：組織樓盤開放日，邀請潛在客戶參觀樣板房，體驗項目品質(zhì)；設(shè)置互動游戲環(huán)節(jié)，增強客戶參與感。
優(yōu)惠政策：推出優(yōu)惠活動，如購房折扣、贈送家電等，吸引客戶成交。
客戶關(guān)懷：活動結(jié)束后，對參與活動的客戶進(jìn)行回訪，了解購房需求，提供個性化服務(wù)。
四、預(yù)期效果
通過本次活動，預(yù)期將提升項目知名度，吸引大量潛在客戶關(guān)注，實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化率的顯著提升。同時，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好口碑，為項目贏得更多信任和支持。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 3
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的'，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
① 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
�、� 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
�、� 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
�、� 合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營銷策劃方案 4
一、項目建設(shè)說明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。
三、項目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達(dá)到2400元/。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的'要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計與市場需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進(jìn)、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/(磚混)：58485×900元/=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/(框架)：17683.98×1200元/=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/：車庫7922.88，物業(yè)450(其它640)，計：9013×1100元/=9914300元。
(4)、土地成本：270元/×41568.8=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/。
(5)、前期費：規(guī)劃設(shè)計費：3元/(含外網(wǎng)豎向)，審圖費：2元/，防雷檢測費：1元/，測繪費：2.72元/，質(zhì)量監(jiān)督費：1元/，環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/，公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/，廣告費：100萬元，即11.82元/;
其它費(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/，消防管理費：2元/，設(shè)計費：8元/，勘察費：1元/，監(jiān)理費：6元/
質(zhì)檢費：2元/，總計：134.5元/。
(6)、小區(qū)配套費：
�、傩^(qū)道路(含照明)，30元/。
�、谛^(qū)綠化景觀，15元/。
③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。
④小區(qū)供熱一次費：40元/。小區(qū)供電：90元/。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/。人防：35元/。
上述計300元/(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/，總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/，總費：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/，總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，總計：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/×58485=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/×17683.98=67199124元;
(3)、車庫：按2700元/×9013=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
�、贍I業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/×415068=1122.3萬元
(2)、前期立項、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實施原則及建設(shè)周期
1、項目實施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。
(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。
(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項目立項結(jié)論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 5
一、活動目的
借助中秋節(jié)這個中國的傳統(tǒng)節(jié)日，組織xxx小區(qū)的各位業(yè)主舉辦一些聯(lián)誼活動來聯(lián)絡(luò)感情，一方面是為了加強我們開發(fā)公司同業(yè)主間的相互交流和溝通，另一方面是為xxx社區(qū)文化建設(shè)做好前期基礎(chǔ)工作。同時，也可以充分樹立業(yè)主口碑的有效傳播資源，利用老客戶關(guān)系，積極傳播項目活動信息，繼續(xù)推進(jìn)老帶新的活動，利用活動促銷，集中解決滯銷產(chǎn)品。借助舉辦此次聯(lián)誼活動的機會，提升開發(fā)商和xxx項目的形象和口碑，也是向客戶很好詮釋xxx品質(zhì)生活的有效手段。
二、活動主題
中秋情意濃，xx獻(xiàn)真情——xxx中秋業(yè)主聯(lián)誼會。
三、活動時間
20xx年xx月xx日
四、活動地點
xxx新售樓部廣場
五、參加人員
xx住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)；
xx公司領(lǐng)導(dǎo)；
xxx項目組人員、xxx業(yè)主以及周邊居民人員等。
六、活動內(nèi)容
中秋晚會
安排一臺答謝業(yè)主客戶中秋文藝演出，節(jié)目時長為2小時，節(jié)目內(nèi)容包括歌曲、舞蹈、變臉、反串、魔術(shù)等，中間穿插業(yè)主抽獎，晚會尾聲安排品嘗直徑1米巨型月餅。
業(yè)主抽獎
凡在xxx購買房屋的.客戶（以交納大定為準(zhǔn)）均可參加中秋抽獎，憑中秋業(yè)主聯(lián)誼活動邀請函參加抽獎。
獎項設(shè)置：
一等獎（1名）：全自動洗衣機（價值1000元）；
二等獎（2名）：微波爐（價值500元）；
三等獎（3名）：豆?jié){機/榨汁機（價值300元）；
紀(jì)念獎（10名）：電飯煲（價值100元）。
抽獎流程：
客戶直接在《邀請函》上填寫個人信息，憑《邀請函》出席演出活動，并將副券投入現(xiàn)場抽獎箱；
抽獎順序為先抽紀(jì)念獎，其次三等獎，以此類推，由主持人在節(jié)目中穿插進(jìn)行，抽獎人員從觀眾中隨機挑選；
中獎客戶憑個人身份證、邀請函正券可當(dāng)場到售樓部工作人員處辦理領(lǐng)獎手續(xù)，現(xiàn)場未領(lǐng)獎的獎品在售樓部保留有效期為一周，過期視為放棄領(lǐng)獎。
猜謎游戲
活動現(xiàn)場布置字謎，由來訪客戶和業(yè)主自由參加猜謎游戲，凡猜中謎底的客戶可到售樓部前臺工作人員處兌換禮品一份。
七、活動流程
17：30：來賓開始簽到、參觀售樓部，參加猜謎游戲；
18：20：來賓到貴賓區(qū)就座；
18：25：主持人宣布活動開始，介紹與會佳賓；
18：27：政府領(lǐng)導(dǎo)講話（3分鐘）；
18：30：公司領(lǐng)導(dǎo)講話（3分鐘）；
18：35：中秋晚會演出（約2小時），中間穿插業(yè)主抽獎活動；
20：40：晚會結(jié)束。
八、會場布置
售樓部廣場廣場彩虹拱門1個、氣柱2個、墻體條幅（豎）若干條，演出舞臺一個及燈光、音響、無線話筒等道具一組，現(xiàn)場擺放露天塑料座椅。從大門到財政局，沿著綠化帶兩側(cè)，均勻布置彩旗。
售樓部貴賓區(qū)、洽談區(qū)，以及演出現(xiàn)場前排貴賓座席，安排月餅、糖果、瓜子、純凈水等節(jié)日食品。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 6
營銷總原則：
1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤
2、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略主動出擊全城營銷全員工營銷
3、走非常路策略錢用在刀刃上
4、走安利銷售方式
具體策略：
一、老客戶推薦策略
1、老客戶上門或上單位，帶上禮品(約200-300元)，帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
2、召集安陽跑保險人員，舉行產(chǎn)品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。
3、召集老客戶晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
二、教師策略
尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
三、單位策略
主動聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬元。
四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略
1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個縣，約需2萬元。
2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。
3、在主要地段，考慮價格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。
五、派單策略
繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。
六、其他
1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。
2、加大催款力度，定房時，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。
3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項目部應(yīng)考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因為在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動多戶。)
4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。
6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 7
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
B、小戶型市場概況。
自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
C、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目SWOT分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：20xx、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的'市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 8
摘 要：在房地產(chǎn)的銷售過程中，營銷策劃方案的設(shè)計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設(shè)計到踐行，均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎(chǔ)，了解了營銷策劃方案設(shè)計中所包含的主要內(nèi)容，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃方案；方案設(shè)計；方案踐行
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項目定位、營銷策劃方案設(shè)計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。
一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計內(nèi)容
1、風(fēng)格上的設(shè)計
房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的'年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進(jìn)行區(qū)分。
2、環(huán)境上的設(shè)計
這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。
3、戶型上的設(shè)計
在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。
4、物業(yè)上的設(shè)計
物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個方面設(shè)計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點等，均是可以在物業(yè)設(shè)計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。
二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點
1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)
在方案設(shè)計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。
2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案
房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設(shè)計階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。
3、注意豐富營銷措施
房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學(xué)問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務(wù)水平。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎(chǔ)上，了解方案，踐行方案，根據(jù)具體的情況實施針對性的營銷工作，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。
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房地產(chǎn)營銷策劃方案 9
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、xx開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、xx地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、xx城區(qū)地帶。
xx商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
xx商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的.結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié)“站前廣場”項目分析
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、項目劣勢分析
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 10
一、是的媒介。
是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。打開了移動互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在上實現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有。受眾的人群比并不是只有人群，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加公眾，對客戶在公眾平臺上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶管理。相對的投入要比其它的媒介（互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等）推廣宣傳的成本要更低。
二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號，吸引關(guān)注者。
一副地產(chǎn)廣告海報加個，既要描述清楚的作用，位置擺放得也要顯眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報、電視廣告上，（可以根據(jù)形式選擇放入或是，添加關(guān)注賬號）。要有計劃的評估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點心思的試水，到頭來只能夠證明的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好、運用好。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號有獎或是參與購房等等活動吸引顧客來關(guān)注。
三、做好內(nèi)容營銷。
內(nèi)容營銷是營銷中質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告！客戶很容易反感賬號每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽略賬號的功能，又會產(chǎn)生依賴，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營銷活動做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營銷活動，放長線釣大魚。
四、進(jìn)行營銷活動。
但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費的項目，相對的`周期較長。但針對于客戶的營銷活動更不容忽視。海云平臺針對房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)（包括樓盤展示、預(yù)約看房、營銷活動、會員卡等等）。強大的運營團隊針對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百分百。
客戶可以任選十幾種超炫的后臺模板，搭建端的移動門戶，通過這個移動門戶，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費看房。
其次，基于很多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號碼的繁瑣程序。同時海團隊開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在窗口和售樓客服進(jìn)行在線咨詢，非常便捷和人性化。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 11
一、目的：
以xx汽車為主體，整合公司多頂業(yè)務(wù)內(nèi)容，協(xié)調(diào)公司下屬各單位，采用靈活有趣、富有創(chuàng)意的多種宣傳方式，達(dá)到增加銷售量、擴大xx汽車影響力及知名度、提高明晨商貿(mào)品牌價值的最終目的。
二、活動主題：
首付xx元分期付款低價格大空間xx汽車貸回家
三、活動時間：
20xx年(具體選定)
四、活動標(biāo)語：
大空間低油耗首付xx汽車貸回家
五、宣傳方式及活動內(nèi)容：
1、26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)醒目位置懸掛活動主題26條橫幅雙面或張貼活動海報100cm-75cm噴繪52張(交廣告公司處理)
預(yù)算：條幅約3600元噴繪約600元
2、縣城各醒目地點張貼活動海報100cm-75cm噴繪約100-300張(交廣告公司處理)
預(yù)算：約1500元--4000元
3、活動宣傳單發(fā)約3-6萬份
預(yù)算：約4500元
所需人員：約2人
4、汽車游街，以本店其中新車或租借(2-4輛)與修理廠皮卡車(2輛)組成，新車居中，皮卡做為廣告車一前一后。(如圖展示)
(1)用KT板及廣告寫真紙制作xx汽車標(biāo)志，置于第一輛皮卡廣告車上，車身周圍張貼廣告主題內(nèi)容，后廂敲鑼打鼓。
所需人員：司機6名，敲鑼打鼓2-3人。
預(yù)算：皮卡車身廣告約300-800元汽車模型約300-400元
敲鑼打鼓約150元/天皮卡租金約180元/天
5、縣城中心廣場活動：
(1)xx汽車展示，邀請美女車模，汽車宣傳單發(fā)放。
(2)租借2-3輛xx汽車，舉行汽車障礙挑戰(zhàn)賽、慢行挑戰(zhàn)賽，參與即有獎品。
所需人員：車模2-4人，汽車比賽裁判1-2人，宣傳臺、銷售、禮品發(fā)放2人
預(yù)算：活動展臺美女車模
6、向外拓展宣傳，輻射周邊范圍，德保縣、那坡縣活動內(nèi)容可如上1-5點或相對減少。
六、活動優(yōu)惠項目及禮品
在兼顧成本的情況下，結(jié)合酒店與修理廠內(nèi)容，
1、現(xiàn)場全額購車贈送，如座墊、腳墊、一年洗車卡、加油卡500元、酒店免費住1-2天或其他;
2、現(xiàn)場訂車后付全額贈送，如座墊、腳墊、8月洗車卡、加油卡300元、酒店免費住1天或其他;
3、現(xiàn)場訂車后分期付款贈送，如座墊、腳墊、6月洗車卡、加油卡200元或其他;
4、活動期間內(nèi)訂車后分期付款贈送(如座墊、腳墊、3月洗車卡、加油卡200元或其他;
5、汽車比賽禮品贈送：洗車體驗卡、掛歷、臺歷、過年吉祥物或其他;
營銷策劃方案案例
一、前言
中國辛勤的勞動人民，在數(shù)千年的飲食文化的探索和發(fā)展中，逐漸形成了風(fēng)格各異的粵、魯、湘、川等個大菜系和具有屬地方特色的食品。北京烤鴨，是北京名食，它以色澤紅艷，肉質(zhì)細(xì)嫩，味道醇厚，肥而不膩的特色，被譽為“天下美味”而馳名中外。鴨王烤鴨是現(xiàn)代烤鴨師秉承傳統(tǒng)烤鴨工藝研發(fā)出的新派烤鴨，烤鴨表面色澤金黃油亮，外酥香而里肉嫩，別有一種特殊的鮮美味道，是烤鴨中的極品。
當(dāng)今的宣化餐飲業(yè)，發(fā)展趨勢可概括為：發(fā)展十分迅速，規(guī)模不斷擴大，市場不斷繁榮。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇，總有餐飲店鋪倒下，又有新的店鋪站起來，但總有少數(shù)幾家在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟并不斷發(fā)展壯大。作為北京新派烤鴨在宣化餐飲業(yè)的代表，“鴨王烤鴨”應(yīng)成為響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信啤?/p>
二、市場/企業(yè)分析
宣化餐飲市場同樣存在著激烈的競爭，各式各樣的大小酒店、飯店，爭奪著宣化有限的餐飲資源，沖擊著食客的'味覺、視覺。
一個酒店要獲得成功，必須具備以下條件：
(1)、擁有自己的特色;
(2)、全面的(質(zhì)量)管理;
(3)、足夠的市場運營資金;
(4)、創(chuàng)新，不斷推陳出新。
這些條件缺一不可，否則，就是曇花一現(xiàn)。這也是許多酒店、餐館風(fēng)光開業(yè)又迅速消失的原因所在。
東方鴨王酒樓，是在原東方美食苑的基礎(chǔ)上新生的飯店。東方洗浴、東方美食苑經(jīng)過多年的宣傳與運營，已在張、宣地區(qū)有了一定的知名度，在宣化更是家喻戶曉。如能利用“東方”在宣化的知名度延續(xù)宣傳東方鴨王酒樓，提高菜品質(zhì)量。
三、營銷策劃
餐飲服務(wù)的目的是讓顧客滿意，只有顧客滿意了，酒店才能獲得利潤;要做好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，離不開企業(yè)內(nèi)部員工的努力;內(nèi)部員工營銷的成功又以全面的(質(zhì)量)管理、有效的激勵機制和良好的企業(yè)文化氛圍為基礎(chǔ)。
鴨王酒樓開業(yè)兩月，現(xiàn)正在舉辦“回報消費者關(guān)愛”優(yōu)惠活動。借此機會，應(yīng)以顧客滿意營銷、內(nèi)部員工營銷和文化營銷三者結(jié)合，作為本次活動的重點進(jìn)行。
1、本次活動的目的：增加“東方鴨王酒樓”品牌的影響力，提升知名度和美譽度;提升“東方”形象，增強競爭力;加強員工的企業(yè)忠誠度和向心力;提高員工服務(wù)意識、工作積極性;進(jìn)一步提升“東方”的企業(yè)文化;提升銷售額，增加利潤;為下一步更好的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
2、活動時間：7月1日——15日，共計15天。
3、參與人數(shù)：東方的所有員工、就餐的顧客等。
4、顧客滿意、員工滿意、管理提高、文化創(chuàng)新
四、具體方案策劃
(一)SP方案
1、“微笑服務(wù)”
在活動期間，所以員工一律微笑服務(wù)，細(xì)致耐心，讓顧客乘興而來滿意而歸，提高顧客的感覺消費價值。具體實施如下：
7月5日前召開動員大會，6日——15日服務(wù)員之間開展“服務(wù)大比武”，在大廳設(shè)一個專門的版面，每日評出“當(dāng)日服務(wù)之星”，并給予物質(zhì)獎勵。
2、特價
(1)每日推出一道特價菜，日不重樣。
(2)隨顧客所點菜品加贈部分菜品，如消費100元送兩份小菜;200元以上，加贈2道涼菜;500元以上，加贈4道涼菜等。
(3)打折，這是一個迅速提高消費的法寶，建議適當(dāng)打折刺激消費。
二)內(nèi)部營銷方案
內(nèi)部營銷是一項管理戰(zhàn)略，核心是發(fā)展員工的顧客意識，再把產(chǎn)品和服務(wù)推向外部市場前，現(xiàn)對內(nèi)部員工進(jìn)行營銷。這就要員工與員工、員工與企業(yè)之間雙向溝通、共享信息，利用有效的激勵手段。
1、在全體員工內(nèi)部加強溫情管理，要求每一個員工將所面對的其他員工視為自己的顧客，像對待顧客一樣進(jìn)行服務(wù)。并在以后的工作中，將內(nèi)部員工營銷固定下來。
2、征文比賽
內(nèi)部員工征文：《我的選擇——東方》(所有員工都寫，洗浴、餐飲各寫個的。目的是培育員工熱愛“東方”的情感，讓大家同心合力，共同創(chuàng)造“新東方”!)
要求：
(1)題材圍繞東方鴨王酒樓、東方洗浴所發(fā)生的事情，可以是工作經(jīng)歷、感想、寄語等。
(2)體裁不限。散文、雜文、記敘文、議論文、詩歌皆可。
(3)截止日期為7月13日。
鼓勵全體員工積極投稿。本次征文活動評出一等獎1名，獎金200元;二等獎2名，獎金100元;三等獎5名，獎金50元。并進(jìn)行集中展出。
3、成本節(jié)約比賽
通過系列活動，對內(nèi)部員工再教育，提供其的積極性。
(三)產(chǎn)品營銷方案
1、在推特色餐飲的同時，推進(jìn)情侶套餐、商務(wù)套餐、家庭套餐、孝心套餐等。如：情侶套餐可推出38元、48元、58元等(對餐飲不明，僅供參考)。
2、綠色家宴：隨著生活水平的提高，人們的飲食已不僅僅是為了解決溫飽，而是吃“綠色”，吃“健康”。綠色家宴的推出，無疑會受到消費者的青睞。在原材料使用上，力推生鮮類綠色食品;烹飪方式上結(jié)合現(xiàn)代人的消費時尚，使菜肴風(fēng)味化、營養(yǎng)化;在家宴的菜譜上，注重菜肴的營養(yǎng)搭配，平衡膳食，滿足人們的健康要求。
(四)文化營銷方案
向消費者宣傳“東方”的企業(yè)文化，增強東方企業(yè)在目標(biāo)消費群中的影響力。
在公交車身制作鴨王酒樓的環(huán)境圖片，烤鴨的制作流程圖和酒店的精神口號(東方鴨王酒樓提醒您：關(guān)注飲食健康)，讓顧客把“吃”當(dāng)作一種享受，使顧客樂而忘返。
五、廣告營銷方案
在信息發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會，媒體無疑是吸引大眾眼球的媒介�？筛鶕�(jù)不同的媒體有不同媒體受眾的特點，合理的進(jìn)行市場定位和目標(biāo)顧客的定位，合理的選擇媒體投放廣告，不可片面追求覆蓋率，造成廣告的浪費。
硬廣告和軟廣告相結(jié)合，軟硬兼施，已取得更好的效果。利用媒體整合，實現(xiàn)小投入，大產(chǎn)出。
六、效果分析
1、宣傳造勢，讓消費者產(chǎn)生強烈的記憶感，引起良好的口碑宣傳，提高知名度和美譽度。
2、店內(nèi)富有人情味，服務(wù)周到，能提升目標(biāo)消費者對企業(yè)的忠信度。
3、通過服務(wù)比賽、征文比賽、成本節(jié)約比賽，能極大的增強員工的企業(yè)歸屬感和向心力，提高工作積極性。
4、通過促銷，提升營業(yè)額。
日評出“當(dāng)日服務(wù)之星”，并給予物質(zhì)獎勵。
2、特價
(1)每日推出一道特價菜，日不重樣。
(2)隨顧客所點菜品加贈部分菜品，如消費100元送兩份小菜;200元以上，加贈2道涼菜;500元以上，加贈4道涼菜等。
(3)打折，這是一個迅速提高消費的法寶，建議適當(dāng)打折刺激消費。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 12
一、活動背景與目標(biāo)
隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇，營銷活動成為吸引潛在客戶、提升品牌知名度的關(guān)鍵。本次活動的目標(biāo)是提高樓盤知名度，吸引潛在購房者，促進(jìn)銷售。
二、活動主題
以“夢想家園，品質(zhì)生活”為主題，強調(diào)樓盤的'高品質(zhì)生活環(huán)境，為購房者打造一個理想的居住空間。
三、活動內(nèi)容
線上推廣：利用社交媒體、房產(chǎn)網(wǎng)站等渠道發(fā)布活動信息，邀請網(wǎng)友參與互動，提高樓盤曝光度。
線下活動：組織樓盤開放日、房產(chǎn)講座等活動，讓潛在客戶實地了解樓盤優(yōu)勢，提高購房信心。
優(yōu)惠政策：推出優(yōu)惠、購房補貼等政策，吸引購房者關(guān)注，提高銷售轉(zhuǎn)化率。
四、活動執(zhí)行
確定活動時間、地點及參與人員，制定詳細(xì)的活動計劃。
提前進(jìn)行宣傳推廣，確�；顒有畔⒏采w目標(biāo)客戶群體。
活動現(xiàn)場設(shè)置導(dǎo)覽、咨詢等崗位，提供專業(yè)的服務(wù)支持。
實時監(jiān)控活動效果，及時調(diào)整策略，確保活動目標(biāo)順利實現(xiàn)。
五、活動評估
活動結(jié)束后，對活動效果進(jìn)行評估，包括客戶反饋、銷售數(shù)據(jù)等方面，為今后的營銷活動提供參考。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 13
一、活動目標(biāo)
通過精心策劃的.營銷活動，提升樓盤知名度，吸引潛在客戶，促進(jìn)樓盤銷售，增強品牌影響力。
二、活動主題
以“夢想家園，宜居生活”為主題，強調(diào)樓盤的高品質(zhì)居住環(huán)境和舒適生活體驗。
三、活動策略
線上推廣：邀請網(wǎng)紅、意見領(lǐng)袖進(jìn)行直播帶貨，增加曝光度。
線下活動：舉辦樓盤開放日，邀請潛在客戶參觀樓盤，現(xiàn)場體驗高品質(zhì)居住環(huán)境；設(shè)置互動游戲和抽獎環(huán)節(jié)，增強客戶參與感。
優(yōu)惠政策：推出優(yōu)惠、購房補貼等政策，吸引客戶購房。
四、執(zhí)行步驟
制定詳細(xì)的活動計劃，明確各部門職責(zé)。
設(shè)計活動海報、宣傳冊等物料，制作線上推廣素材。
聯(lián)系網(wǎng)紅、意見領(lǐng)袖，邀請他們參與直播帶貨。
安排樓盤開放日活動，準(zhǔn)備現(xiàn)場互動游戲和抽獎環(huán)節(jié)。
推出優(yōu)惠政策，制定購房合同等相關(guān)文件。
五、預(yù)期效果
通過本次活動，預(yù)計能夠吸引大量潛在客戶關(guān)注樓盤，提高樓盤知名度；增加樓盤銷售量，提升品牌影響力；樹立樓盤高品質(zhì)、宜居生活的品牌形象。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 14
一、活動背景與目標(biāo)
隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，提升品牌知名度與項目曝光度至關(guān)重要。本次活動旨在通過創(chuàng)意營銷，吸引潛在客戶，促進(jìn)樓盤銷售，并增強品牌形象。
二、活動主題
以“夢想家園，生活新篇章”為主題，展現(xiàn)樓盤的高品質(zhì)生活體驗，吸引追求品質(zhì)生活的家庭。
三、活動內(nèi)容
線上宣傳：利用社交媒體、房產(chǎn)網(wǎng)站等多渠道發(fā)布活動信息，通過圖文、視頻等形式展示樓盤特色。
線下的體驗：組織客戶參觀樣板房，親身體驗高品質(zhì)生活。設(shè)置互動環(huán)節(jié)，如VR體驗、戶型解析等，增加客戶粘性。
優(yōu)惠促銷：推出優(yōu)惠活動，如購房折扣、贈送家電等，刺激客戶購買渴望。
四、預(yù)期效果
通過本次活動，預(yù)期能夠吸引大量潛在客戶關(guān)注，提高樓盤知名度與曝光度。同時，通過優(yōu)惠促銷，促進(jìn)樓盤銷售，實現(xiàn)品牌價值的'較大化。
五、總結(jié)
本次房地產(chǎn)營銷活動方案旨在通過創(chuàng)意營銷與優(yōu)惠促銷，吸引潛在客戶，提升品牌知名度與樓盤銷售。通過線上線下相結(jié)合的方式，為客戶提供全方位的體驗，打造品牌形象，實現(xiàn)營銷目標(biāo)。
房地產(chǎn)營銷策劃方案 15
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進(jìn)行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1. 對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的'銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。
消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
第一篇：分析篇
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2.在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài);
綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱 規(guī)劃面積 銷售均價 基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū) 12萬平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍(lán)月灣 6萬平方米 20xx l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3.樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
四、已購客戶分析
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子
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