- 相關(guān)推薦
商業(yè)調(diào)查報告14篇
在不斷進步的時代，我們使用報告的情況越來越多，報告具有成文事后性的特點。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編整理的商業(yè)調(diào)查報告，希望對大家有所幫助。
商業(yè)調(diào)查報告 篇1
在信息社會，隨著通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實用的服務(wù)，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機錢包、移動音樂、移動博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應(yīng)用服務(wù)在通信服務(wù)市場悄然興起，這就是移動搜索服務(wù)。
移動搜索是一項新型的無線增值業(yè)務(wù)，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運營商提供的移動搜索服務(wù)主要是給用戶通過手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實，我們需要始終注意的一點就是，移動搜索應(yīng)該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò)連接。
盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進入移動搜索領(lǐng)域，移動搜索看上去風(fēng)光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。
1、“藍圖”和“現(xiàn)實”的距離
盡管移動搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內(nèi)容在手機上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的移動搜索需要專門的移動搜索引擎，好的用戶體驗才利于推廣。
與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動搜索服務(wù)藍圖和現(xiàn)實差距的最大障礙。目前wap站點僅16000多個，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個性化需求的信息并不多。
技術(shù)發(fā)展是制約移動搜索的另一個重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動終端設(shè)備屏幕的'狹小和無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛。用戶在使用移動搜索的時候，受移動終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛又需要等待很長時間。
2、如何縮短差距?
面對這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強;另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運營商和終端的制約因素很大，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。
基于以上兩點，對于如何縮小差距提出了三點建議：第一，加強與手機廠商的合作;第二，與運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進步獲取競爭優(yōu)勢。
如果能夠成功地和普及率高的手機廠商形成合作，移動搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動搜索的普及率。在進軍無線搜索領(lǐng)域時，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務(wù)。
同時，在移動搜索價值鏈中，電信運營商處在核心地位，因為基于移動網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)必須征得運營商的同意，所以運營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動搜索的發(fā)展。
cgogo的其中一項搜索業(yè)務(wù)就是與電信運營商進行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責(zé)實施。與運營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠商、橫向的內(nèi)容提供商建立良好合作關(guān)系。
在技術(shù)進步上，基于為客戶提供更加個性化、準確化服務(wù)的基礎(chǔ)上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結(jié)合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關(guān)鍵字或者問題，從相匹配的搜索結(jié)果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術(shù)的結(jié)合體將成為無線搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。
3、找尋更好的商業(yè)模式
即使現(xiàn)在是移動搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關(guān)鍵問題。移動搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當務(wù)之急，用戶是否會接受移動搜索這個新事物還需要合理的商業(yè)模式�！ 』谑謾C平臺的移動搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費用按流量多少計算。對于手機用戶來說，流量計費仍然是一個非常奢侈的消費，這對移動搜索市場的開拓設(shè)置了一個不小的障礙。
對于移動搜索運營商來說，在手機終端開辟移動搜索業(yè)務(wù)無疑是為了贏利。用戶使用移動搜索引擎業(yè)務(wù)時按照網(wǎng)絡(luò)流量收費，移動搜索引擎運營商無法參與移動運營商的分成，要想獲得分成，移動搜索運營商必須成為sp運營商，這對于移動搜索運營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過手機使用搜索引擎卻要收費，用戶能否接受。
正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過競價排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費用，向用戶免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。
但是移動搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏利模式上有所突破的話，移動搜索必將在短期內(nèi)有很大的發(fā)展。
商業(yè)調(diào)查報告 篇2
一、社區(qū)商業(yè)研究背景
�。ㄒ唬┥鐓^(qū)商業(yè)基本概念
1、社區(qū)商業(yè)定義
社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點，并以先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個性化的綜合消費。
2、社區(qū)商業(yè)分類
3、社區(qū)商業(yè)功能
�。ǘ﹪馍鐓^(qū)商業(yè)發(fā)展概況
由于國外城市居民大量居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，尤以社區(qū)型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。
�。ㄈ﹪鴥�(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區(qū)商業(yè)項目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。
（四）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢
由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平，目前國內(nèi)發(fā)達城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。
1、政府對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，以推動我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展。
2、購物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大－九里堤社區(qū)，并將于20xx年上半年開業(yè)。
3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進駐北京、上海等發(fā)達城市。
4、社區(qū)商業(yè)開始細分市場。由于消費者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結(jié)構(gòu)，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)時就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。
5、專業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的`核心其實是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的招商營銷以及商業(yè)管理團隊對于社區(qū)商業(yè)的成功開發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。
二、成都社區(qū)商業(yè)概況
隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長點，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著重要作用。
為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展之路，同時也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會議上，藍波灣（藍谷地的社區(qū)商業(yè)配套項目，見下右圖）被評為中國首個“全國社區(qū)商業(yè)示范項目”，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)具有一定的參考作用。
成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區(qū)的324個社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點33912個。各類商業(yè)網(wǎng)點的具體數(shù)量見下中圖。
三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查
本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個區(qū)域各種檔次共六個社區(qū)，主要對這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營特點等進行了調(diào)查分析，從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，從而用于公司進行社區(qū)商業(yè)開發(fā)時的參考。
�。ㄒ唬┙鹕硤@社區(qū)
金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進行了統(tǒng)一規(guī)劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點：
1、 金沙園商鋪空置率較高，根據(jù)調(diào)查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)
體量過大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導(dǎo)不足。
2、 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點
雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數(shù)量有待提高。
餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多，與建筑適合經(jīng)營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。
建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因為該小區(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對該類服務(wù)的需求較大，隨著入駐率提高，該類業(yè)態(tài)的比例會呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。
由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說明這類業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時重點考慮的對象之一。
�。ǘ┩怆p楠社區(qū)
本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來看，該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點：
1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進行了統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的檔次，品牌店較多。
2、服裝類店鋪數(shù)量超過了餐館的數(shù)量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區(qū)域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。
3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣場呈現(xiàn)互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營特色、品牌效應(yīng)等生存。
�。ㄈ┯窳稚鐓^(qū)
本次調(diào)查主要對玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路和玉林新區(qū)的玉林西路進行了調(diào)查，老區(qū)和新區(qū)的業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對比，玉林新區(qū)分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區(qū)的住宅則顯得較為陳舊。該社區(qū)商業(yè)的特點如下：
1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。
2、在商鋪租金方面，玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區(qū)商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區(qū)域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。
3、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區(qū)域餐飲經(jīng)營呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區(qū)域居住環(huán)境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區(qū)域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業(yè)的比例也較大，除周邊區(qū)域外，其他區(qū)域的消費人群也對玉林片區(qū)也樂此不彼。
4、該區(qū)域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進駐該區(qū)域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。
5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業(yè)樓盤。
（四）桐梓林社區(qū)
該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū)，本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。
1、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先，這與該區(qū)域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大，店鋪數(shù)量較多。
2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數(shù)量較多，這類業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專業(yè)男士美容SPA健康會館）。
3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。
�。ㄎ澹┘t花社區(qū)
本次調(diào)查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)基本是空白。
�。┥徎ㄉ鐓^(qū)
1、本次調(diào)查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區(qū)域進行，該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū)，居民消費能力有限。社區(qū)商鋪多為住宅底商，檔次不高，業(yè)態(tài)豐富性較差。
2、餐飲在該區(qū)域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著各類餐飲商家20余家，據(jù)商家反應(yīng)生意比較火暴，可謂該區(qū)域的一道特色風(fēng)景線，這與該區(qū)域居民消費能力、消費習(xí)慣有關(guān)。
3、根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪租金上，蓮桂西路上商鋪租金一般為25～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高，可達60～70元/㎡月。
四、成都社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)論及開發(fā)建議
�。ㄒ唬┱{(diào)研結(jié)論
宏觀社區(qū)商業(yè)
1、社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點布局的重要組成部分，其核心競爭力主要表現(xiàn)為便利性和多樣性，從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強的親和力。
2、我國的社區(qū)商業(yè)目前還處于起步階段，與住宅開發(fā)相比滯后較嚴重，與社區(qū)需求之間也存在脫節(jié)現(xiàn)象，規(guī)劃不足，缺乏統(tǒng)一管理，政府支持力度應(yīng)加強。
3、我國的城市發(fā)展特點（城市居民從郊區(qū)流向城區(qū)，從老城區(qū)流向新城區(qū)），在某種程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點，我國的社區(qū)商業(yè)在相當長一段時間內(nèi)仍將集中在城區(qū)范圍之內(nèi)，這與國外的社區(qū)商業(yè)有著明顯的不同。
成都社區(qū)商業(yè)
1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會展商圈、九里堤商圈、建設(shè)路商圈等，社區(qū)商業(yè)即將迎來良好的發(fā)展機遇。
2、成都市目前絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一管理，影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。
3、社區(qū)商業(yè)的檔次、進駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區(qū)居民的消費能力、消費結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)出了較高的吻合度，既體現(xiàn)了“物以類聚、人以群分”，也體現(xiàn)了“適者生存”。
4、從各社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來看，餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了較高的市場需求度，店鋪數(shù)量一般都位于各社區(qū)業(yè)態(tài)的第一和第二位，這主要是受整個城市居民消費結(jié)構(gòu)的影響，成都的餐飲業(yè)較發(fā)達，也與成都“休閑之都”的稱謂有關(guān)。
5、中高檔社區(qū)的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍，而中低檔特別是低檔社區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費趨勢，收入較低的消費群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費群體，不僅關(guān)注“吃”，還要追求“穿”、“�！�，這部分消費群體的恩格爾系數(shù)較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現(xiàn)。
6、各社區(qū)的房屋中介店鋪數(shù)量都較多，這主要是因為成都房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。
7、由于對社區(qū)商業(yè)的看好，部分超市等大賣場逐漸進駐各居民社區(qū)，象伊藤洋華堂進駐外雙楠、家樂福進駐桐梓林、西單商場進駐金沙商圈、沃爾瑪進駐交大－九里堤片區(qū)（20xx年上半年開業(yè)）等，這些大賣場進駐社區(qū)既為社區(qū)商業(yè)帶來了人氣，同時也給社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來一定的影響。
8、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時間、入住率緊密相關(guān)，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場需求度較高，而隨著居民入住率提高，這類業(yè)態(tài)的比例會逐漸降低，購物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應(yīng)地逐漸提高，入住率過低將嚴重影響社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營。
商業(yè)調(diào)查報告 篇3
新地標的前世今生
坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿(mào)，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。
在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，推動雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂隨之升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。
十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機構(gòu)。
由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？
商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。
貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調(diào)查范圍為：
北至百子灣路鐵路閘道處；
南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；
西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號線地鐵站)；
東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。
在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：
從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設(shè)施。
(一)高檔百貨“雙城記”
隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業(yè)績迅速增長�！碍h(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的�！奔易「浇睦钆繉τ浾哒f。
(二)超市賣場差異化
本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。
記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人�！八麄冑I的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧�！�
來自上海的世紀聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的'7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯�！�。
(三)家電連鎖搶席位
比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開設(shè)門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動輪番登場。
SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍�！�
(四)便利店百花齊放
與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。
(五)家居連鎖是盲點
商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導(dǎo)致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。
商住混搭的原動力
“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。
隨著經(jīng)濟和社會的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于35000—40000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費支撐。
富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責(zé)人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。
逐年增長的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：
1.高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，
2.消費相對高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，
3.消費人流眾多，消費力水平高，
4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。
好前景需瞄準差異化
從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。
理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購物場所之一。
富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權(quán)。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調(diào)整中，未來主要會發(fā)展一些有設(shè)計特色的、個性化的時尚品類。
隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號線將為雙井區(qū)域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。
商圈內(nèi)人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風(fēng)險能力，來把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機遇。
商業(yè)調(diào)查報告 篇4
1、超越
75萬平方米商業(yè)力壓徐家匯
長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區(qū)，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰(zhàn)。
去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級商業(yè)巨無霸———上海萬達商業(yè)廣場在五角場商圈隆重開業(yè)，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數(shù)碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現(xiàn)身五角場商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。
新五角場不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計表明，徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬平方米，而今年內(nèi)五角場地區(qū)落成的商業(yè)項目面積就達43萬平方米，加上原有的商業(yè)項目，五角場商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經(jīng)沒有可供新建項目的土地。到20xx年，五角場的商業(yè)面積將達到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。
2、騰飛黃金10號線助推
被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業(yè)走廊相連，實現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現(xiàn)輕松換乘。10號線還將與中環(huán)線高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場以及人行地道等構(gòu)成五角場五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線也為五角場的發(fā)展插上騰飛翅膀。
同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區(qū)域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線路，四通八達的交通網(wǎng)為五角場創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。
3、時尚海派新文化聚集
原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已于去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會開創(chuàng)了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時尚、文化的聚集區(qū)。
4、人文百年名校知識核爆
五角場地區(qū)人文優(yōu)勢突出，不僅擁有以復(fù)旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無與倫比。
5、生態(tài)新江灣綠色生活
毗鄰五角場商圈的國際級生態(tài)園區(qū)新江灣城，規(guī)劃占地面積9.45平方公里，由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀，規(guī)劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施，成為五角場的后花園。
6、價值較量之下彰顯無限潛力
◇五角場vs徐家匯
從徐家匯和五角場樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看，城市副中心無論處在上升期還是調(diào)整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤在吸引高端客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。
作為上海較早發(fā)展起來的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價的制高點。早在20xx年，高端樓盤售價就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調(diào)控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房價居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。
相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士，而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤亦應(yīng)運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價格遠低于徐家匯，五角場城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤價值的持續(xù)上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現(xiàn)。
◇五角場vs新江灣城
五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續(xù)熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng)下新高，樓板價加上建安成本等，預(yù)計該項目建成后的毛坯房成本價將不低于每平方米15000元。
五角場版塊的20xx年度扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。
作為創(chuàng)智天地的主要功能組成，集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開盤不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創(chuàng)智坊個性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿�，充分體現(xiàn)了身份、品味與眼光。
縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場商圈。從兩者的長期規(guī)劃來看，也體現(xiàn)出五角場領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。
五角場版塊除了龍頭項目創(chuàng)智天地擁有的大片規(guī)劃用地之外，已無大宗土地可以供應(yīng)，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大后盾，因而對于投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。
頭腦風(fēng)暴
巴菲特投資邏輯分析五角場地產(chǎn)投資價值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產(chǎn)價值數(shù)百億美元，掌控著世界最大的企業(yè)集團之一�！拔覀儾幌胍宰畋阋说膬r格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！”獨特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無數(shù)投資人士奉為經(jīng)典！
a、地位決定價值選擇有天生地理優(yōu)勢的樓盤
巴菲特認為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤是遵循地產(chǎn)價值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢來看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的`樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優(yōu)秀地塊的樓盤是價格上升的引領(lǐng)者，而在市場相對低迷時期，很多區(qū)域的房價都有不同程度的下降，但核心區(qū)域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。
———創(chuàng)智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢。占地84公頃的創(chuàng)智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優(yōu)勢，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場首屈一指的龍頭項目。
b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤
巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價值還未完全體現(xiàn)于價格時入市，投資未來將具備良好公共設(shè)施的對象。在這些區(qū)域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設(shè)，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預(yù)計獲得更高的收益。
———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區(qū)域價值認知，創(chuàng)智坊一期精裝修房均價僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發(fā)展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規(guī)模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建筑。
c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤
巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個杰出的企業(yè),你就會變得非常富裕�！痹诘禺a(chǎn)市場中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來，市場在經(jīng)歷過前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現(xiàn)出了一批綜合實力超卓的品牌開發(fā)商。投資品牌開發(fā)商的開發(fā)項目，就相當于在先期獲得了市場關(guān)注度，在規(guī)避投資風(fēng)險，獲得長期回報上，是明智的選擇。
———創(chuàng)智坊由曾經(jīng)開發(fā)過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項目的瑞安地產(chǎn)實力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴，提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，對于置業(yè)者而言，就如同寶馬對于愛車族一般重要。
d、關(guān)注內(nèi)在價值選擇有潛在機遇的樓盤
房地產(chǎn)是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區(qū)域的樓盤，隨著建設(shè)的推進，其價值也將日益彰顯。
當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質(zhì)素的其它項目，但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關(guān)注投資項目的內(nèi)在價值，才是識別出未來“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。
———創(chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿�，充分體現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進以及10號線的開通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來的內(nèi)在價值必會迅速顯露。
商業(yè)調(diào)查報告 篇5
一．調(diào)查概況
調(diào)查時間：20xx年12月29日
調(diào)查地點：天津理工大學(xué)校本部公寓城水房旁超市
調(diào)查對象：超市經(jīng)營者
調(diào)查方法：參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法
調(diào)查人：張露文陳婷李珈儀
指導(dǎo)老師：闕躍平
二．報告正文
�。ㄒ唬┱{(diào)查過程
為了獲得有效準確的信息，我們采取了重復(fù)觀察法和半結(jié)構(gòu)式訪談法。
首先，由于我們每天都會因購買日常生活用品光顧該超市，因而我們在運用參與觀察法時比較靈活，能夠較準確地對超市的經(jīng)營活動進行多次觀察后得出規(guī)律性的結(jié)論。
其次，因為我們經(jīng)常光顧該超市，因此我們和超市經(jīng)營者的人際關(guān)系相處得較為融洽，在超市人流較少時，我們會以聊天的方式談及到她的在校經(jīng)營的日常生活，部分涉及到她的家庭等內(nèi)容。
在確定了這次調(diào)查主題后，我們準備了一些問題，在29號下午客流量較少時在超市內(nèi)與她進行了聊天式的溝通，非正式訪談中涉及的主要問題包括：
1戶籍2。年齡3。選擇此職業(yè)的原因4。盈利情況5。已在理工經(jīng)營時間。對目前工作的前景和期望等。在訪談過程中，我們又延伸出了許多問題，下面是對這些信息的分類整合。
1基本情況和職業(yè)發(fā)展狀況
我們調(diào)查的超市經(jīng)營者即這家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26歲，戶籍為安徽宿州，家中還有兩個哥哥和一個妹妹。在理工經(jīng)營這個超市已經(jīng)五年了，在聊天的過程中我們得知，她06年初中畢業(yè)后，就來到了天津，在提及為何選擇天津時，她說因為她的表姐在天津，認為有人照顧比較方便。來到天津后，她說因為認為自己文化程度低，于是先從超市收銀員做起，然后當年9月份在她大哥的幫助下在天津工業(yè)大學(xué)的一個奶茶店找到一份工作，07年3月來到該奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月?lián)Q了工作，選擇在理工大學(xué)新校區(qū)的一個超市里面上班，20xx年在外跑了一年的業(yè)務(wù)，主要負責(zé)聯(lián)系貨源，20xx年，她從跑業(yè)務(wù)中認識的老客戶手里接手了現(xiàn)在這家超市，憑借在超市當營業(yè)員的經(jīng)驗和對超市經(jīng)營的了解，自己當起了老板，一直到現(xiàn)在。她在交流中坦承得說到：“因為自己一直接觸的就是這一類的工作，了解這一行的來龍去脈，熟悉的多，也習(xí)慣在超市工作了，在外面打工了這么多年，也是看老板臉色夠了，所以想自己當老板，干起來也舒服，心情愉快�！�
2。進貨渠道
因為平時在對這家超市的觀察中我們發(fā)現(xiàn)，店主彭某幾乎每天都會進貨，整理貨源，因此我們談到了她的進貨渠道，她說：“現(xiàn)在都是業(yè)務(wù)上門，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現(xiàn)在和進貨商的關(guān)系很好，有時進貨達到一定數(shù)量，進貨商還會贈送她半箱或者一箱。顯然這對于曾經(jīng)在外跑過一年貨源業(yè)務(wù)的她來說，并不是一個難題。
3。盈利狀況：
彭某說這個超市由于是從他人手里接手過來的，所以從她開始經(jīng)營這個超市就一直是處于盈利狀態(tài)，也正是這樣當年在辦理轉(zhuǎn)讓的時候多付了4萬元給前任經(jīng)營者。這兩年下來，平均每年可凈賺達到七到八萬元，這也是讓彭某感到很高興的地方。
4。經(jīng)營方法
我們每天從水房打水都可以看到這個小超市很是熱鬧，而且在購物時也充滿歡聲笑語，于是就好奇的問道老板有沒有什么經(jīng)營秘訣，彭某說到了兩個方面：一個是服務(wù)好，作為經(jīng)營者，她自身的性格十分開朗幽默，喜歡與人交談和開玩笑，并且平易近人，讓同學(xué)們在這個超市購物感到愉快，這樣就會積累越來越多的回頭客，在學(xué)生消費者中打下堅實的口碑。另一個方面是良好的心理素質(zhì)。由于在離這個超市200米左右有一個規(guī)模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準備，不要渴望能賺多少錢，在價格方面則是盡量做到最后一個漲價。貨價不輕言抬高，這樣可以在同學(xué)們心中樹立一個“物美價廉”的形象，彭某把這個稱作“以物換物，先賠后賺”。
5。經(jīng)營優(yōu)勢
談到彭某的盈利狀況比較樂觀，我們因此也聊到了她的經(jīng)營優(yōu)勢，首先是前面提到的進貨渠道和經(jīng)營方法上的優(yōu)勢，除此之外，彭某談到，因為這家超市屬于學(xué)校后勤部門管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關(guān)系，因此就會享受到減免部分房租的好處，在日常的經(jīng)營中，遇到問題也可以得到較好的解決。
6。．經(jīng)營限制
在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的'看法，我認為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學(xué)生打水時便會進超市買一些日常所需食物與用品，但是彭某說其實這樣的地理位置并不好，相對于學(xué)校其它超市來說有些偏僻，有些學(xué)生甚至上一年學(xué)都不知道水房旁邊有這家超市。由于地理位置不好，給她帶來了兩個方面的經(jīng)營限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時才會有人，晚上較忙，白天基本上沒有客流量；其次，因為客流量不如其他家超市高，因此不敢輕易抬高貨價，只能靠低價來贏取更多的客流量。除了地理位置帶來的限制，還有店面規(guī)模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經(jīng)營的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。
7。。對目前工作前景和期望
由于老校區(qū)即將面臨拆遷，我們問到了她將來的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學(xué)開一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢出幸福的笑容，她說自己最近剛剛結(jié)婚，而自己的愛人則在浙江打工。并且，她當年剛來天津打工時，曾學(xué)習(xí)過做蛋糕并且對這方面比較感興趣。在聊到她結(jié)婚對于她現(xiàn)在經(jīng)營這家超市有無影響時，她說當然會有，有時兩人產(chǎn)生矛盾時自己就會心情不好，影響到了自己對待學(xué)生的服務(wù)態(tài)度。
下面是我們對這家超市的采景，和采訪過程中拍下的照片：
在訪談的最后，我們衷心祝愿彭某能夠?qū)⒊薪?jīng)營得更好。
�。ǘ┙Y(jié)果分析
切入視角：社會資本
1。布迪厄?qū)⑸鐣Y本定義為現(xiàn)實或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網(wǎng)絡(luò)有關(guān)，該網(wǎng)絡(luò)由相互了解和認可及某種程度上制度化的關(guān)系所構(gòu)成。該定義認為社會資本是存在于制度化關(guān)系所構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)中的資源，其特點是強調(diào)社會資本是一種可用的資源，并且這種資源是處于由關(guān)系所構(gòu)成的社會網(wǎng)絡(luò)之中的。
2。哈那皮特和戈爾秀將社會資本分為結(jié)構(gòu)性的、關(guān)系性的和認知性的。
�。�1）結(jié)構(gòu)性社會資本指行動者之間的總體關(guān)系模式，即你聯(lián)系誰，如何發(fā)生聯(lián)系。在彭某的這個小超市中，她從跑業(yè)務(wù)時認識的客戶手中盤下這家超市，通過與學(xué)校后勤部較熟的關(guān)系獲取資格維持經(jīng)營這家超市，聯(lián)系業(yè)務(wù)員，給她送貨以及提供商品給消費者，即學(xué)生，這些總體上是它的結(jié)構(gòu)性社會資本。
（2）關(guān)系性社會資本是指人們通過長期互動建立起來的個人關(guān)系。比如說彭某的超市之所以能長期在學(xué)校經(jīng)營下去而不受其他投資者的影響，正是因為她和學(xué)校后勤部管理這方面的人的關(guān)系比較好是它的一個關(guān)系性社會資本，除此以外，通過這兩年的經(jīng)營，彭某也為自己建立了一定的消費群體，和同學(xué)們關(guān)系好也是它的關(guān)系性社會資本。
（3）認知性社會資本指為群體提供共享的表達、解釋和意義體系的資源，包括共同的語言、規(guī)范和敘事。彭某憑借自己的精明干練和從小積累的社會經(jīng)驗，在與消費者相處方面和經(jīng)營方式上有套自己的想法以及戰(zhàn)略方案，這就是它的認知性社會資本。
3。（1）格蘭諾維特在《弱關(guān)系的力量》中提到，強關(guān)系是經(jīng)常互動的人群，弱關(guān)系是不經(jīng)�；拥娜巳�。
在彭某有關(guān)經(jīng)營這家超市的社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，總結(jié)出來一共涉及到了五類人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開大學(xué)經(jīng)營了一家超市，二哥則在超市旁經(jīng)營一家水果攤。二是她當初跑貨源時認識的客戶，三是學(xué)校后勤部，四是現(xiàn)在的進貨商，五是學(xué)校同學(xué)。這些人中，她的大哥二哥屬于強關(guān)系，而學(xué)校后勤部與客戶等則是弱關(guān)系。
�。�2）在微觀層面的社會資本研究中，強關(guān)系理論強調(diào)集體和封閉社會網(wǎng)絡(luò)中所產(chǎn)生的信任和規(guī)范等資源。
我們看到，彭某當時來到天津涉足零售業(yè)是因為她的大哥和二哥都在經(jīng)營零售業(yè)，這體現(xiàn)了一種“聯(lián)結(jié)”（bonding）式的社會資本。
（3）弱關(guān)系理論強調(diào)松散網(wǎng)絡(luò)和不同社會網(wǎng)絡(luò)之間的橋梁對促進信息流和影響流具有關(guān)鍵作用。側(cè)重團體外部關(guān)系，體現(xiàn)為“橋梁”（bridging）形式的社會資本。格蘭諾維特指出弱關(guān)系在信息和影響流通中的作用—為個人流動提供機會，促進社區(qū)整合。
在彭某身上我們看到，當初彭某接手這家店的原因是因為她與這家超市的原經(jīng)營者相識，并且有了幾年的關(guān)系基礎(chǔ)，因而得到了接手這家超市的機會，這體現(xiàn)了弱關(guān)系的力量。并且，彭某與進貨商的關(guān)系和平時與學(xué)生這一消費群體的相處過程中獲得的人際關(guān)系，都體現(xiàn)了彭某的良好的團體外部關(guān)系，也體現(xiàn)了這些弱關(guān)系促進了學(xué)校這個小社區(qū)的整合。
�。�4）然而邊燕杰指出，在中國社會，強關(guān)系更有可能成為幫助者和求職者之間的橋梁。（當影響而非信息通過個人網(wǎng)絡(luò)流通時）
我們可以看到，彭某初步接觸零售業(yè)，是因為她大哥先前在大學(xué)里的零售業(yè)中已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，通過他的人脈幫助她從收銀員轉(zhuǎn)為大學(xué)超市經(jīng)營員，因此這就體現(xiàn)了，她大哥這個強關(guān)系是求職者和幫助者之間的橋梁。
總之，彭某較好得利用了弱關(guān)系傳遞的信息與知識等資源，和強關(guān)系傳遞的信任感與影響力等資源和情感支持。
三、總結(jié)與反思
這次的調(diào)查使我們受益匪淺，對參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法有了切實的體會與實踐，并通過此類調(diào)查方法，在理論上加深了認知，對學(xué)校超市的經(jīng)營機制以及社會資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實踐上，在與群眾的廣泛接觸、了解、交流中受到真切的感染和體驗，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，提高了認識能力和創(chuàng)造能力。
商業(yè)調(diào)查報告 篇6
投資者跟著社區(qū)商鋪走
調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……
專家點評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習(xí)慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區(qū)商鋪走。
傳統(tǒng)商圈活力依舊
調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。
專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。
但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。
100戶城區(qū)市民2戶有商鋪
調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。
專家點評：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的.個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實習(xí)記者劉瑞國
地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由
近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴展，土地價格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。
城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。
地價拉著房價一同上漲
近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚。
最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會越來越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
商業(yè)調(diào)查報告 篇7
xx區(qū)商貿(mào)業(yè)是伴隨著油田開發(fā)建設(shè)和城市功能的不斷完善而逐步發(fā)展起來的。經(jīng)過多年的積累、培育、發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，網(wǎng)點布局日趨合理，經(jīng)營管理水平不斷提高，形成了多種經(jīng)營方式、多種流通渠道共存的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)新格局。
一、商貿(mào)業(yè)發(fā)展狀況
1、三級商業(yè)網(wǎng)點初步形成。幾年來，xx區(qū)充分利用地緣優(yōu)勢和商業(yè)網(wǎng)點優(yōu)勢，采取了一系列的發(fā)展措施，加快了全區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展步伐。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點已發(fā)展到2586個，擁有商業(yè)從業(yè)人員5萬多人，分別占全市的1/3，營業(yè)面積250萬平方米，居全市首位，目前，全區(qū)初步形成了以會戰(zhàn)大街、東風(fēng)新村為中心的一級商業(yè)區(qū)；以鐵西、友誼、擁軍、萬寶地區(qū)為中心的二級商業(yè)區(qū)；以社區(qū)便民店為依托的三級商業(yè)區(qū)。
2、各類專業(yè)市場快速發(fā)展。全區(qū)共有各類專業(yè)市場32個199萬平方米。主要經(jīng)營裝飾材料、建筑材料、舊貨、五金機電、工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品、日用品、糧油、糖酒、水產(chǎn)品等20類5萬多個品種，年交易額達102億元。有萬寶貨物集散中心、友誼裝飾材料市場、工業(yè)品批發(fā)市場、勝利綜合建材市場、華望舊物市場、五金機電批發(fā)、石材批發(fā)市場、草原裝飾材料市場等大型批發(fā)市場8個，年交易額在億元以上。目前，全區(qū)初步形成了以萬寶建材、東風(fēng)新村商貿(mào)、友誼地區(qū)裝飾材料、鐵西地區(qū)日用消費品、薩大路鋼材、石材，會戰(zhàn)大街技工貿(mào)為主體的中區(qū)市場群。這些專業(yè)市場已成為發(fā)展輻射型商業(yè)的主力軍，對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到了強有力的拉動作用。
3、新興業(yè)態(tài)迅速崛起。近年來，全區(qū)新興業(yè)態(tài)也得到了較快發(fā)展，并以獨特的經(jīng)營方式和先進的管理手段逐步取代傳統(tǒng)的零售商業(yè)。目前，代表城市商業(yè)現(xiàn)代化水平的連鎖、超市、物流配送等新型業(yè)態(tài)，已發(fā)展到836家，占網(wǎng)點總數(shù)的32。其中，超市63家，以百大、慶客隆、中央商城、新東風(fēng)購物中心為代表的大型超市4個，以地官門、萬寶、擁軍為代表的中型9個，社區(qū)性超市50個；連鎖店57家、品牌代理189家、專賣店219家，初步形成了城市商業(yè)現(xiàn)代化的基本模式。
4、經(jīng)營主體向多元化方向發(fā)展。隨著城市規(guī)模的不斷擴大、功能的完善和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全區(qū)商貿(mào)業(yè)基本形成了多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展的流通新格局�，F(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點中，股份合作制企業(yè)占20、私營企業(yè)占80。從發(fā)展格局可以看出，國有企業(yè)從商貿(mào)行業(yè)中逐步退出，為非公制經(jīng)濟發(fā)展提供了廣闊的空間。
5、企業(yè)信息化建設(shè)已經(jīng)起步。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)有通訊技術(shù)等現(xiàn)代化信息技術(shù)在商業(yè)企業(yè)逐步得到應(yīng)用，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理的慶客隆超市就是一個典型的代表，這個超市有連鎖店五個，全部實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理。共購置110臺電腦組成局域網(wǎng)，并自行開發(fā)了一整套系統(tǒng)軟件，實現(xiàn)了商品單品、陳列、銷售等環(huán)節(jié)自動化管理，在國內(nèi)同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。電子商務(wù)，網(wǎng)上銷售也正在探索之中。
20xx年，全區(qū)商貿(mào)業(yè)實現(xiàn)增加值43.5億元，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的70。20xx年1-9月份，商貿(mào)業(yè)實現(xiàn)增加值33.8億元，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的62，商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢頭。
二、發(fā)展輻射型商業(yè)形勢分析
�。ㄒ唬┌l(fā)展輻射型商業(yè)有利條件
1、中心區(qū)地緣優(yōu)勢突出。經(jīng)過多年的建設(shè)、培育，xx區(qū)商貿(mào)中心地位日益鞏固，特別是“九五”期間，全區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟快速發(fā)展，不僅為發(fā)展輻射型商業(yè)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，而且在對外開放、開發(fā)資源、調(diào)整結(jié)構(gòu)、經(jīng)營城市、發(fā)揮流通產(chǎn)業(yè)多種功能等方面積累了寶貴的經(jīng)驗。
2、專業(yè)市場載體作用突出。xx區(qū)已具備一批大型商場和大型專業(yè)市場，特別是今年將有舊物市場、煤炭市場、永豐商貿(mào)城、地下商貿(mào)城、香榭麗名人廣場等一批市場載體投入使用，對市場升級將起到推動作用。
3、兩個商貿(mào)中心的拉動作用。會戰(zhàn)大街、東風(fēng)新村兩個商貿(mào)中心更加繁榮，商業(yè)活力突出，人流、物流逐漸增長，中八路的開通和出租車輛準入制度的實施，給會戰(zhàn)大街帶來了新的活力，東風(fēng)新村將隨著新百大超市、永豐商貿(mào)城、地下商貿(mào)城、香榭麗購物中心的開業(yè)和中央商城、慶客隆超市等載體形成比較集中的商城區(qū)，充分顯示區(qū)商業(yè)的“扎堆效益”，必將推動全區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟快速發(fā)展。
（二）發(fā)展輻射型商業(yè)的不利因素
1、輻射半徑小。xx區(qū)地處哈爾濱、齊齊哈爾兩市輻射半徑之中，發(fā)展區(qū)地輻射型商業(yè)難度較大。在調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)xx區(qū)的幾個大型的專業(yè)批發(fā)市場的工業(yè)品、裝飾材料、小商品等進貨渠道大都來自哈爾濱。xx區(qū)在哈爾濱、齊齊哈爾兩市的商業(yè)輻射中達到快速發(fā)展有一定難度。
2、加工行業(yè)少。xx市的商品大都來自外地，基本是外進內(nèi)銷，內(nèi)產(chǎn)外銷的產(chǎn)品很少。商貿(mào)發(fā)達的地市大都采取“市場加工廠”的經(jīng)營模式，前有店后有廠，如：服裝批發(fā)市場內(nèi)有較強的服裝加工基地，拿到訂單立即就能生活大批量的產(chǎn)品，形成了規(guī)模效益，只有形成“市場加工廠”的經(jīng)營模式，才能降低生產(chǎn)成本，提高輻射力。xx區(qū)缺乏這種經(jīng)營模式。
3、消費水平高。由于xx產(chǎn)業(yè)工人多、工資水平高，具有較強的購買力，商品價格在全省乃至全國居于中上偏高的'水平。xx地區(qū)成為外地商家輻射的集中目標，制約了xx區(qū)商貿(mào)業(yè)向外輻射。
三、對策及思考
根據(jù)以上的形勢分析，xx區(qū)發(fā)展輻射型商業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)為重點，努力實現(xiàn)商貿(mào)業(yè)“四個轉(zhuǎn)變”，即推動商貿(mào)經(jīng)濟由以零售為主向以批發(fā)為主轉(zhuǎn)變，由單項經(jīng)營向?qū)?nèi)對外雙向經(jīng)營轉(zhuǎn)變，由商場行為向市場行為轉(zhuǎn)變，由舊的經(jīng)營方式向新的經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，建設(shè)區(qū)域性物流中心。
�。ㄒ唬┱{(diào)整業(yè)態(tài)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)
優(yōu)化零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，使業(yè)態(tài)的種類、數(shù)量以及布局做到總量合理、規(guī)模適度、分布均衡。各種業(yè)態(tài)有機結(jié)合，既滿足消費者需要又有整體的經(jīng)濟效益。堅持行業(yè)、業(yè)態(tài)、規(guī)模的合理性，積極發(fā)展新型業(yè)態(tài)、新興行業(yè)。建立大商業(yè)、大市場、大流通的商業(yè)體系，使我區(qū)成為黑龍江省西部地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心，把流通產(chǎn)業(yè)變?yōu)槲覅^(qū)可持續(xù)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，使我區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點逐步形成總量合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、規(guī)模適當、分布均衡，具有較強的聚集和輻射功能的現(xiàn)代化的商業(yè)網(wǎng)點群。
�。ǘ⿲嵤┐蠊�、大集團戰(zhàn)略
繁榮商貿(mào)中心，完善商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，辟建啟動大市場，培育知名商店，開發(fā)商貿(mào)廣場，實現(xiàn)物流配送。引導(dǎo)大公司、大集團、大商場、大超市、大市場把企業(yè)做大做強。優(yōu)化流通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)組織化，集約化程度，引導(dǎo)商業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的合理流通，通過兼并、控股、聯(lián)合等途徑，以資產(chǎn)作紐帶，以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，發(fā)展一批成規(guī)模、跨地區(qū)、跨行業(yè)，內(nèi)外貿(mào)一體化的大型流通企業(yè)集團。發(fā)展連鎖經(jīng)營，走規(guī)模經(jīng)營的路子，使全區(qū)形成一個有不同業(yè)態(tài)的連鎖網(wǎng)絡(luò)，連鎖后要實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，主要的是統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理，向多業(yè)態(tài)、多行業(yè)拓展，通過連鎖經(jīng)營覆蓋xx區(qū)飲食服務(wù)業(yè)，鼓勵有實力的大型企業(yè)組建跨行業(yè)、跨所有制的連鎖公司或連鎖集團。
（三）合理規(guī)劃好批發(fā)大市場
對現(xiàn)有的批發(fā)市場，主要通過合理規(guī)劃，提高檔次和提高集約化程度，對現(xiàn)有的市場要嚴格規(guī)范管理、規(guī)范交易、規(guī)范經(jīng)營、建立起適應(yīng)市場要求的準入規(guī)則、交易規(guī)則，運行規(guī)劃要使批發(fā)市場從傳統(tǒng)的交易方式，管理手段向現(xiàn)代化信息管理，物流管理發(fā)展，重點培育有特色的專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)產(chǎn)品市場。
�。ㄋ模┘訌娢锪髋渌椭行牡慕ㄔO(shè)
配送中心是流道領(lǐng)域由粗放經(jīng)營向集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的重要措施，是實現(xiàn)商流、物流、信息流、資金流統(tǒng)一的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營的必備條件。鼓勵和引導(dǎo)有關(guān)廠商、企業(yè)和倉儲運輸業(yè)企業(yè)采用股份制的形式建立為多家企業(yè)和連鎖店服務(wù)的社會性的配送中心，承擔(dān)對用戶、零售企業(yè)和連鎖店所需商品的進貨、倉儲、加工、分裝、配組、調(diào)運等業(yè)務(wù)，提高流通效率，推動商業(yè)現(xiàn)代化。
商業(yè)調(diào)查報告 篇8
【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運營以來，已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問題。在今后工作中應(yīng)進一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，明確目標定位，推動商旅融合，完善商業(yè)設(shè)施，加強物業(yè)管理，健全長效機制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。
延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū)，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自20xx年啟動建設(shè)，并于20xx年投入運營的。該中心立項時的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運作下，所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營。圍繞目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜，其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個課題，我們對金鑼灣商業(yè)中心的運行情況進行了調(diào)查。
一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┙痂尀成虡I(yè)設(shè)施的基本概況
延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬平方米，產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑
面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積
6.4萬平方米，其他7個單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬平方米。整個金鑼灣商業(yè)中心共建有九個單體商業(yè)樓座，一個大型地下停車場，一個地上停車場，擁有停車泊位340個。
（二）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局
在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開業(yè)經(jīng)營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市
22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。
�。ㄈ┙痂尀成虡I(yè)經(jīng)營的基本情況
金鑼灣商業(yè)中心自20xx年4月26日國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器，20xx年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，20xx年1月21日國內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨，20xx年10月25日延慶特產(chǎn)展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來，共有入駐經(jīng)營商260個，擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達1.1萬人次，使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測，20xx年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實現(xiàn)商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實現(xiàn)商品銷售額3419.6萬元，環(huán)球新意百貨實現(xiàn)商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達3.5萬元， 肯德基快餐店日銷售收入達1.5萬元，這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。
（四）金鑼灣商業(yè)中心的管理現(xiàn)狀
金鑼灣商業(yè)中心的建設(shè)與運營，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進行運作管理的.。20xx年8月，經(jīng)延慶縣人民政府（延政辦發(fā)【20xx】第77號文件）批準，決定成立了以政府常務(wù)副縣長為主任，由商務(wù)、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中
心商業(yè)區(qū)管理委員會，其主要職責(zé)是：推進以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計功能、營造良好秩序、確保雙安運行等方面的管理。在這個承擔(dān)政府調(diào)控職能機構(gòu)的指導(dǎo)下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細化實施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機制而言，應(yīng)該說政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位，企業(yè)市場化運行職責(zé)明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營等方面還存在著問題，尚需認真研究，逐步解決完善。
二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題
金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊，應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理，兩個面向功能完善，物業(yè)服務(wù)管理到位，運行秩序安全規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營效益較好，社會效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經(jīng)營商家和縣內(nèi)外消費者的具體調(diào)查中，就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題：
�。ㄒ唬I(yè)態(tài)品位參差不齊，目標定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入
駐，但其它經(jīng)營設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經(jīng)營理念下，按照自己的市場判斷決定經(jīng)營的項目，結(jié)果是經(jīng)營定位不當，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾，商品陳列展位設(shè)施沒特色，導(dǎo)致相當一部分經(jīng)營區(qū)位變成了小商品市場，在這個現(xiàn)代化的建筑群內(nèi)，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經(jīng)營業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設(shè)計的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位�？v觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場與市場并存，面向中高檔消費群體的目標定位并不凸顯。
（二）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運營。同時在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷中心，雖然匯集了本縣15個大類100多種旅游商品，但由于經(jīng)營主體的組織化程度不高，商旅結(jié)合不密切等多種因素，致使自20xx年10月25日開始營業(yè)至今，僅實現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷售額9000元。目前，這個特產(chǎn)展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。
商業(yè)調(diào)查報告 篇9
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙休^大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計了一份調(diào)查報告。
二、調(diào)查目的
要求詳細了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準確的市場定位。
1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者主要構(gòu)成
2.對于主要消費人群有針對性的調(diào)查其消費結(jié)構(gòu)
3.了解消費者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價
4.全面了解消費者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度
三、調(diào)查內(nèi)容
3.1調(diào)查前分析
那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點。
大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準確的定位。學(xué)生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學(xué)生消費結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費，以及日用品支出�；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。
在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的`支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些項目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費的重要手段。
當前吸引學(xué)生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學(xué)生消費的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費觀念。在購買商品的時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業(yè)項目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進大眾品牌符合學(xué)生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
3.2調(diào)查對象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人
分析單位：個人
3.3調(diào)查工具
問卷調(diào)查（見附件）
3.4調(diào)查程序及時間安排
1、準備階段：調(diào)查報告設(shè)計，修改，論證。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費預(yù)算
2、實施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止，打印調(diào)查報告，準備小禮物
3、研究階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析。
4、總結(jié)階段：將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來，并進行評估。
3.5調(diào)查時間評估：
調(diào)研方案、問卷的設(shè)計、修改、論證--------------1周左右
實地訪問階段-----------------------1周
數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段--------------------1周
調(diào)研報告撰寫階段-------------------------1周
3.6經(jīng)費預(yù)算
材料費：調(diào)查問卷200份20元
小禮物：100元
共計：120元
四、調(diào)查具體實施方案
調(diào)查主要以調(diào)查問卷為主：在完成市場調(diào)查問卷的設(shè)計與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后，就可以開展具體的問卷調(diào)查了。把調(diào)查問卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員，統(tǒng)一選擇上午九點之后或傍晚這段時間開始進行調(diào)查（因為九點各大超市才開門營業(yè)，便于集中調(diào)查，能夠給本次調(diào)查節(jié)約時間和成本）。調(diào)查員在對消費者調(diào)查時說明來意，并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過程中，調(diào)查員應(yīng)耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問卷上寫明姓名、電話號碼，以便以后的問卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當時收回問卷，也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮，得出更真實有效的結(jié)果。
商業(yè)調(diào)查報告 篇10
一、調(diào)查對象：銀行客戶。
二、調(diào)查提綱：隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民財富的不斷積累，群眾手中的資金占有量增加。如何更好的運用手中的資金，使它發(fā)揮更大的效用，給自己的生活帶來更大的幫助，是絕大多數(shù)人最為關(guān)心的。因此，理財市場的需求日漸突顯，商業(yè)銀行陸續(xù)推出形式多樣的個人理財服務(wù)，個人理財業(yè)務(wù)已經(jīng)成為目前銀行業(yè)的一個新亮點。我們?yōu)榱藢碡敭a(chǎn)品相關(guān)知識得以了解和認識，通過對銀行客戶進行問卷調(diào)查，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，從而對以上問題得以深入了解及研究。
三、調(diào)查時間：20xx年5月5日-20xx年5月10日
四、調(diào)查方法：問卷調(diào)查。
五、調(diào)查過程：查閱資料制作調(diào)查問卷、針對客戶發(fā)放調(diào)查問卷、回收調(diào)查問卷整理數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)。
六、調(diào)查結(jié)果
1、銀行客戶年齡及月收入情況分析：
我們針對銀行的客戶發(fā)放了90份問卷，填寫者的年齡和月收入可由下圖直觀顯示：
20歲以下年輕的人多為學(xué)生，其資金的主要來源為父母給的生活費，所以收入多在1000元以下，從事低端行業(yè)的職工收入多在1000-2000元之間。
20-30歲多數(shù)收入在20xx-4000元之間，多從事金融、或企業(yè)員工，1000元以下的為在校學(xué)習(xí)的大學(xué)生，1000-2000元的多從事其他行業(yè)，4000-5000的經(jīng)濟實力較強，多從事教育、金融等穩(wěn)定高薪的職業(yè)。
30-40歲月收入在1000-2000元的多從事其他行業(yè)，多不在高薪行業(yè)之中，20xx-4000元的多從事文化教育事業(yè)，大多數(shù)為老師，4000-8000元的多從事金融、經(jīng)濟等高薪職業(yè)，只有少數(shù)從事金融行業(yè)的可以達到8000元以上。
40-50歲的基本情況與30-40歲的情況相似，1000-2000元的同樣為其他行業(yè)，大多數(shù)職工的工資穩(wěn)定，在20xx-4000元之間，從事金融和IT等高薪行業(yè)的多在4000-8000元，在此年齡段職工所占比例較大即20xx-4000元比例較重。
50歲以上的人中，1000-2000元的多位小型企業(yè)基礎(chǔ)員工和IT行業(yè)，比例較大，20xx-4000元的多數(shù)從事金融等高薪職業(yè)，只有少數(shù)的金融從事者可以達到8000元以上。
2、銀行客戶所辦理業(yè)務(wù)和方式以及對理財產(chǎn)品興趣分析：
在銀行的業(yè)務(wù)辦理方面，由于年齡段的不同，辦理的業(yè)務(wù)也有所不同。年齡在20歲以下的，由于收入有限，消費方式簡單，普遍去銀行辦理存取款業(yè)務(wù)；辦理銀行業(yè)務(wù)大多是在窗口以及ATM機上進行，只有月收入在一千以上的會有一定比例的人選擇網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)；在對金融理財產(chǎn)品興趣上，較大部分的人會有一定的購買欲望或者深入了解后進行購買，而收入在千元以下的人有一部分人對金融理財產(chǎn)品毫無興趣，而月收入在千元以上的人中有許多對金融理財產(chǎn)品非常有興趣的人。
年齡在20歲到30歲之間的，基本都會在銀行辦理存取款業(yè)務(wù)，而收入在一千至兩千的人辦理存款業(yè)務(wù)的較少，收入在兩千到四千的人還會辦理理財金業(yè)務(wù)，月收入四千到八千的人還會辦理繳費業(yè)務(wù)。這個年齡段的人都會選擇在ATM機上辦理銀行業(yè)務(wù)，而月收入一千至兩千以及四千到八千的人還會有一定的窗口業(yè)務(wù)。收入在兩千到四千的有時要在網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。在對金融理財產(chǎn)品的興趣上，普遍較低，大都要深入研究。甚至一些收入偏低的根本對理財產(chǎn)品沒有興趣。只有兩千至四千的人對理財產(chǎn)品有些興趣。
30到40歲的人幾乎去銀行都是辦理存取款業(yè)務(wù)，收入在兩千到四千的人還會辦理繳費業(yè)務(wù)，而收入在八千元以上的辦理取款以及理財金業(yè)務(wù)的比重大。在辦理方式上，各個收入水平上的人都會選擇ATM機。收入較高或很高的的會選擇窗口辦理業(yè)務(wù)。而收入在四千到八千元的人才會選擇電話以及網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。這個年齡段收入在20xx以下的對金融理財產(chǎn)品毫無興趣，20xx以上或多或少會對金融理財產(chǎn)品有興趣或者渴望了解。
年齡在40歲到50歲的人收入在四千以下的多數(shù)辦理存取款業(yè)務(wù)，而兩千至四千的還會辦理一定的繳費業(yè)務(wù)。月收入在四千以上的只辦理繳費業(yè)務(wù)。這些人中收入在兩千以下的會去窗口辦理業(yè)務(wù)，月收入四千以上的愿意選擇在ATM機和網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。月收入兩千到四千的會選擇窗口和提款機辦理業(yè)務(wù)。這群人中月收入兩千元以下的不愿購買理財產(chǎn)品，收入高的有購買欲望或者愿意深入了解。而中等收入的人態(tài)度不一。
年齡在50歲以上的，由于受以前生活方式的影響，收入在兩千元以上的都愿意去銀行取款，而收入低于兩千的會去銀行存款以及繳費。這些人收入低于兩千的多數(shù)愿意去窗口辦理業(yè)務(wù)，而收入在兩千以上的都會選擇ATM機辦理業(yè)務(wù)，只不過在這一群人中，兩千到四千的還會選擇網(wǎng)上銀行而更高收入的人也會選擇在窗口辦理業(yè)務(wù)。至于對理財產(chǎn)品的興趣，普遍感覺不太喜歡，只有一部分月收入在兩千到四千的人興趣很濃。多半都是興趣不高或者要深入了解，甚至高收入的人干脆沒有興趣。
3、銀行客戶對理財產(chǎn)品需求分析：
3.1影響理財產(chǎn)品最重要的因素
40%的人認為是收益，30%的人認為是風(fēng)險，25%的人認為是期限。而只有5%的人認為是靈活性。通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出：收益無疑是最重要的因素。一個人買不買理財產(chǎn)品，最主要的原因就是這個理財產(chǎn)品能不能給他帶來最大的收益。每個人都有一筆屬于自己的`財富，如何讓這筆財富衍生出更多的財富，是很多人都比較關(guān)注的問題。對于一筆財產(chǎn)，我們可以把它存入銀行，來獲取銀行利息。利息稅的一年一年的減少，使更多的人選擇了這樣的方式。這樣的方式，是毫無風(fēng)險的，是旱澇保收的。但是，零風(fēng)險，就意味著幾乎是零回報。如果你的財富夠多的話，可以用來投資、做生意，都是比較好的選擇。但是，投資就會用風(fēng)險，投資就需要去經(jīng)營。經(jīng)營就要投入很多的時間，精力等。面對著這樣的問題，投資，并不是最好的選擇。 所以，會有人想到了理財產(chǎn)品。理財產(chǎn)品能夠解決上面的兩個問題。第一，理財產(chǎn)品的回報，是要遠遠高于把錢存入銀行的利息。第二，理財產(chǎn)品，并不需要我們過多的去管理，經(jīng)營。并不需要耗費我們很多的時間，精力。這使得理財產(chǎn)品變得炙手可熱。但是，所有人買理財產(chǎn)品都是一個目標，就是掙錢。那就意味著，收益是他們最關(guān)心的問題。這個是很正常的，每一個人都不想自己的錢變得越來越少。收益，是我們的核心問題。風(fēng)險，也有30%的人認為是比較重要的。風(fēng)險，往往和收益是成正比的。有40%的人認為收益，就會有30%的人認為風(fēng)險重要。風(fēng)險和收益相互關(guān)聯(lián)，相互密切。有25%的人認為，期限比較重要。期限，就是理財產(chǎn)品的循環(huán)周期。期限越短，收益越高，就越是我們所向往的。在一定意義上講，期限的存在，就是意味著理財產(chǎn)品所能夠給你們帶來的收益。所以，期限，也是許多人所比較關(guān)心的問題。而只有5%的人認為，靈活性比較重要�？磥�，現(xiàn)在的人們，覺得靈活性還不是對于一件理財產(chǎn)品最主要的問題。
3.2理財產(chǎn)品的最佳投資渠道
23%的人認為是基金，22%的人認為是股票，8%的人認為是外匯，12%的人認為是債券，35%的人認為是保險。通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出，保險是普遍認為理財產(chǎn)品最佳投資渠道。對于保險的看重，就意味著對于風(fēng)險的看重，這也就是說，能夠把風(fēng)險降到最低，是大家的心聲。雖說，高風(fēng)險有的時候會有搞的回報。但是，低風(fēng)險能夠有較高的回報，往往是大家更喜歡的選擇。
基金和股票分別有23%和22%的認為是理財產(chǎn)品最佳投資渠道。股票，意味著高風(fēng)險高收益。23%的人是喜歡這樣的高風(fēng)險高收益的�！叭擞卸啻竽懀赜卸啻螽a(chǎn)”，這就是很多人喜歡股票的原因。股票很有可能讓你一夜暴富，也很有可能讓你一貧如洗。這樣的時候，就是體現(xiàn)膽量和智慧的時候。所以，很多人愿意通過股票，來實現(xiàn)自己的愿望。而12%的人覺得債券是理財產(chǎn)品最佳的投資渠道。
3.3客戶理想中的銀行理財產(chǎn)品
45%的人認為是收益高，25%的人認為是風(fēng)險低，12%的人認為是隨時存取。14%的人認為是種類多樣，4%的人認為是其他。
通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出，收益再一次成為了人們關(guān)注話題的榜首。人們購買理財產(chǎn)品的終極目的就是為了收益，所以收益就是我們最關(guān)注的問題。這反映出了現(xiàn)在的人們，覺得利益是比較重要的。往往，收益會是我們對于一件理財產(chǎn)品買或不買最重要的評判依據(jù)。25%的人認為是風(fēng)險，風(fēng)險的存在，就是說明了收益的重要性。風(fēng)險低高收益無疑是最好的理財產(chǎn)品了。在收益不能保證的情況下，能夠降低風(fēng)險，是很多人比較關(guān)注的。風(fēng)險的降低，就可以很大程度上彌補自己的損失。關(guān)注風(fēng)險是正常的。但是風(fēng)險的過分關(guān)注，往往反映了我們的決心和斗志。過分的關(guān)注風(fēng)險，也可以說是人們不自信的一種表現(xiàn)。
種類多樣，也有14%的人覺得是理想中的理財產(chǎn)品�？赡墁F(xiàn)在的銀行提供的理財產(chǎn)品真的是已經(jīng)使客戶厭倦了。這就需要相關(guān)的人員真的要好好想一想，怎樣的理財產(chǎn)品才是客戶最喜歡的。更多的選擇，才會創(chuàng)造出更多的價值。
隨時存取，也有12%的人認為是理想種的理財產(chǎn)品。隨時存取，不僅可以使一定的財產(chǎn)得到最好的循環(huán)，選擇更跟上時代最好的理財產(chǎn)品，也可以讓自己的財產(chǎn)短時間取出，以備不時之需。
4、小結(jié)：
當前人們都大多具有理財意識。收入水平越高的群體，越具有理財觀念。月收入4000元以上的人，約70％不同意“我現(xiàn)在只懂得把錢存銀行，沒有理財、投資觀念”，比個人月收入3000元以下的群體高出20%左右。
而當前公眾傾向購買的基金類型主要為風(fēng)險高收益高的股票型基金和低風(fēng)險低回報的債券型基金。20歲到40歲的年輕群體更傾向于購買股票型基金，而50歲以上的客戶群體更傾向于購買可以保本的債券型基金。
近年來股市疲軟等問題可能使得基金這一理財產(chǎn)品收益大大下降，但據(jù)調(diào)查約有50%的客戶對基金的發(fā)展前景十分看好，40%的人表示不確定，只有10%的調(diào)查對象認為不看好。
商業(yè)調(diào)查報告 篇11
一、項目概況
夏日國際廣場位于儋州市商務(wù)行政中心區(qū)的核心地段，規(guī)劃面積45萬平方米，定位于時尚體驗中心、現(xiàn)代生活中心和休閑娛樂中心，是海南西部中心城市首家現(xiàn)代百貨、大型超市、美食娛樂、休閑旅游、品牌酒店和時尚生活等六大功能于一體的超大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體。
1、項目投資商——新加坡MAP集團
MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團之一，具有投資大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟實力和豐盛經(jīng)驗。投資經(jīng)驗SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現(xiàn)代百貨，代理經(jīng)營上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會、依云SPA、滬申畫廊是上海時尚的突出代表，在三亞經(jīng)營的夏日百貨是海南時尚品牌的重要代表。
2、項目地理位置及交通情況
儋州夏日國際商業(yè)廣場位于儋州市城北新區(qū)核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。
距離儋州市汽車總站2公里，幾分鐘的車程即可到達；沿北部灣大道直上可達西線高速；距西線高鐵動車站（在建）及儋州梅花嶺機場（在建）約半小時車程，交通便利。
3、項目周邊配套
政府部門：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫(yī)療機構(gòu)：海南西部中心醫(yī)院；
教育機構(gòu)：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽光中學(xué)；休閑娛樂：文化廣場、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農(nóng)村信用合作社；
周邊樓盤：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。
項目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線高鐵及儋州梅花嶺機場的開工建設(shè)，為儋州地區(qū)的交通發(fā)展及區(qū)域升值增添了新的助推力。
4、項目架構(gòu)
儋州夏日國際商業(yè)廣場項目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬平方米，主要包括：
10萬㎡國際購物中心、萬㎡商業(yè)步行街和歡樂城，萬㎡國際商務(wù)酒店、萬㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬㎡高尚住宅。
�、賴H購物中心
夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場的首期工程，建筑面積10萬平方米，地上6層，地下1層，共有五個人行主入口，一期停車位約20xx余個，二層與夏日商業(yè)步行街通過一條長138米寬25米的天街相連，預(yù)計20xx年底試營業(yè)。
夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場自營，各樓層品項規(guī)劃如下：一層主要經(jīng)營國際名品、鐘表、珠寶、時尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營女裝、內(nèi)衣、飾品等，三層主要經(jīng)營男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內(nèi)娛樂場，五層主要經(jīng)營國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業(yè)步行街
夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場的一期工程，建筑面積約萬㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個5000多平方米的.休閑廣場，步行街三樓通過一條長138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項規(guī)劃如下：一層和二層為國際時尚品牌店、精品專賣店、品牌服飾店、時尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運動體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類，四層為電玩數(shù)碼、教育教訓(xùn)機構(gòu)、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂城
歡樂城建筑面積。5㎡，共5層，是一個包含酒吧、慢搖吧、音樂主題休閑吧、KTV、電子游樂場所，棋牌室、影劇場等的大娛樂圈。
�、車H商務(wù)酒店
夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區(qū)，區(qū)域劃分規(guī)整，功能配套完整，符合現(xiàn)代實用簡潔的商務(wù)形象。
○5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：。6㎡總計戶數(shù)：640戶
樓層狀況：4棟21層，2梯8戶戶型介紹：從40㎡到100㎡產(chǎn)權(quán)年限：70年開盤時間：未定
景觀設(shè)計：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂城，形成動靜分區(qū)，小區(qū)內(nèi)以高檔的海南本土植物作為景觀設(shè)計的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。
�、薷呱凶≌�
物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯
占地面積：。9㎡建筑面積：。8㎡總計戶數(shù)：1184戶
樓層狀況：8棟32層，2梯4戶
樓間距離：65到84米
戶型朝向：南北朝向
容積率：綠化率：40%
戶型介紹：從60㎡到130㎡
產(chǎn)權(quán)年限：70年
開盤時間：未定
景觀設(shè)計：商務(wù)休閑住宅中心大景觀為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結(jié)合水、草坡、廣場等元素營造豐富的生態(tài)環(huán)境區(qū)，組團綠化與建筑單體緊密結(jié)合，布置多功能的活動區(qū)域，形成有序的過渡空間，在小區(qū)內(nèi)部提供具有傳統(tǒng)文化要素的生活休閑場所，在綠地中穿插各種運動設(shè)施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。
二、項目現(xiàn)狀
根據(jù)調(diào)查，整個項目分為3期建設(shè)，目前在建的是一期（購物中心5萬㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。
購物中心為夏日百貨自營，也可租賃，項目還未封頂，具體政策還未定。
商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開盤銷售，招租方案預(yù)計6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷售，每個商鋪有獨立的樓梯和洗手間，內(nèi)街一、二層鋪面面積合計約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計約240-260㎡，三樓以上為敞開式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開盤，最低售價6888元/平方米，認購金10萬。商鋪開盤當天認購在原先85折的基礎(chǔ)上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場統(tǒng)一規(guī)劃，沒有售后返租，商場幫助業(yè)主按規(guī)劃經(jīng)營范圍招商，統(tǒng)一管理運營。根據(jù)調(diào)查，截止目前已認購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預(yù)計明年5月可試運營（與國際購物中心同期）。
商業(yè)調(diào)查報告 篇12
中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占到全國人口的70%。改革開放以來，農(nóng)村形勢發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)村經(jīng)濟出現(xiàn)了令人觸目的成就。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的情況卻并不讓人樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)資料，今年上半城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3424元，比上年同期實際增長5。5%，同比增幅降低0。9個百分點； 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1063元，實際增長4。2%，同比提高2。1個百分點。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料還同時指出，上半年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健消費 169。2元，占全部消費性支出的6。65%，而農(nóng)民人均醫(yī)療保健消費45。3元，占全部生活消費現(xiàn)金支出的6。82%。剔除其中的一些不可比因素，仍然可以看出，醫(yī)療消費在城鄉(xiāng)人均消費構(gòu)成中的比重差距并不大。農(nóng)村居民人數(shù)基本是城鎮(zhèn)居民人數(shù)的二倍以上，如按實際數(shù)字計算雙方醫(yī)藥銷售金額應(yīng)當大致相近。但是今年上半年，由于多種因素，全國醫(yī)藥市場銷售額723億元，而其中農(nóng)村銷售額35。5億元，僅占全國銷售額的4。9%。城鄉(xiāng)醫(yī)藥市場消費差距之大，確實應(yīng)該令人思索。筆者認為農(nóng)民缺醫(yī)少藥的問題從某種角度講還依然存在。這與快速發(fā)展的農(nóng)村經(jīng)濟極不相適應(yīng)。醫(yī)藥保健是保障社會正常發(fā)展的基礎(chǔ)，長久下去，勢必影響到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)村醫(yī)藥市場的問題應(yīng)該引起各級政府的高度重視。
一、現(xiàn)狀
（一）農(nóng)村市場藥品供銷渠道混亂。
目前農(nóng)村醫(yī)藥行業(yè)主要集中在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)兩級的集鎮(zhèn)上。由于農(nóng)村面積廣闊，村落分散，網(wǎng)點稀少，客觀上造成了農(nóng)民買藥的困難。需求客觀的存在，供貨相對的脫節(jié)，由此也造成了農(nóng)村無證經(jīng)營現(xiàn)象十分嚴重。一方面在供應(yīng)商而言，無證藥販活動猖獗。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、個體診所、藥店、村衛(wèi)生室受利益的驅(qū)動，在采購藥品時只問價格不看質(zhì)量，從而使一些販賣偽劣藥品的游醫(yī)藥販有空子可鉆。農(nóng)村成了過期失效藥品、假冒偽劣藥品的集散之地。另一方面在銷售商而言，保健品商店、小型超市等農(nóng)村零售商業(yè)超范圍經(jīng)營藥品。不少保健品商店、小型超市以經(jīng)營保健品、食品為名，暗地里經(jīng)營醫(yī)藥商品和醫(yī)療器械。藥品購銷無記錄，藥品來源和去向均無法查核，供應(yīng)、銷售的渠道十分混亂。
（二）農(nóng)村市場藥品質(zhì)量低劣。
近幾年，藥品監(jiān)督管理體制實行自上而下的改革。城市藥品監(jiān)管力度明顯加強，市場規(guī)范化經(jīng)營明顯好轉(zhuǎn)。一些無證藥販在城市無法經(jīng)營，只能把目標轉(zhuǎn)向農(nóng)村。他們以種種手段搶占農(nóng)村醫(yī)藥市場。憑借多年經(jīng)營的經(jīng)濟實力和經(jīng)驗，憑借各種社會關(guān)系網(wǎng)，將過期失效、假冒偽劣藥品、未通過GMP認證企業(yè)生產(chǎn)的大輸液和不合格的醫(yī)療器械如一次性輸液器等，銷往農(nóng)村地區(qū)。造成廣大農(nóng)村地區(qū)藥品質(zhì)量嚴重下跌，不合格藥品隨處可見。據(jù)有些地區(qū)對農(nóng)村基層藥店、診所、衛(wèi)生室抽檢，藥品不合格率竟高達70%，而那些無證經(jīng)營的超市、保健品店、診所還不包括在內(nèi)。歸納起來，主要問題就是過期失效、霉變蟲蛀、淘汰假冒、未加工炮制的原藥上市等幾個方面。
�。ㄈ┺r(nóng)村市場藥品價格混亂。
農(nóng)村醫(yī)藥市場由于價格信息閉塞，價格方面又無實質(zhì)性的管理機制，市場價格十分混亂。藥品價格靠高不靠低、看漲不看降。加上進貨渠道的不同，往往同一生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的同一品種、同一規(guī)格的藥品在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)藥品零售店之間、村與村衛(wèi)生室之間、鎮(zhèn)衛(wèi)生院和零售藥店之間價格往往都不一致。消費者往往因此而無所適從。特別是一些抗生素藥，價格出現(xiàn)成倍的差別。
�。ㄋ模┺r(nóng)村市場藥品管理松弛。
由于農(nóng)村市場面積寬廣，村落分散，經(jīng)濟構(gòu)成零碎而復(fù)雜以及自上而下的醫(yī)藥監(jiān)管體制剛剛涉及縣級，造成目前農(nóng)村許多地區(qū)藥品經(jīng)營基本處于無機制管理狀態(tài)。在農(nóng)村的偏遠地區(qū)藥品監(jiān)管幾乎成為空白�？h級藥品監(jiān)督管理機構(gòu)許多地市尚未建立，剛建立的地市，縣級執(zhí)法力量也十分薄弱。人員少、素質(zhì)差、經(jīng)費缺、交通工具無等問題嚴重影響藥品監(jiān)管部門的監(jiān)管。由于農(nóng)村市場的客觀因素，大幅度增加監(jiān)管力量，又會成為地方財政的很大負擔(dān)。
農(nóng)村醫(yī)藥市場的現(xiàn)狀確實讓人擔(dān)心，它影響了醫(yī)藥行業(yè)在農(nóng)村中的聲譽，造成了農(nóng)民群眾購藥的困惑和困難，同時農(nóng)民群眾在用藥的安全問題上也存在較大的風(fēng)險。農(nóng)村村落的分散和網(wǎng)點的稀少，進一步增加了農(nóng)民買藥的困難。
二、癥結(jié)
農(nóng)村醫(yī)藥市場的實際狀況我們分析主要有以下幾種原因造成。
第一、農(nóng)村醫(yī)藥銷售市場藥品供應(yīng)問題，建國以來主要靠國營醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)下伸農(nóng)村和委托代批來解決。改革開放以來，由于經(jīng)濟體制等因素分割了農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成了原有的農(nóng)村醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)不適應(yīng)多種經(jīng)濟渠道、多種經(jīng)濟成份、多種消費層次的農(nóng)村醫(yī)藥市場現(xiàn)狀。
舊的渠道不適應(yīng)，新的能夠擔(dān)當此任務(wù)的渠道卻至今沒有建立起來。村鎮(zhèn)小店、醫(yī)務(wù)所和行政村的衛(wèi)生室藥品進貨渠道處于秋黃不接的狀況，農(nóng)村分散在最基層的銷售網(wǎng)點藥品供應(yīng)基本處于無秩序狀態(tài)。
第二、隨著經(jīng)濟利益的驅(qū)動，經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密的地區(qū)或地段，競爭過度，競銷過熱；經(jīng)濟相對貧困，人口相對稀少的地區(qū)，特別是廣大的農(nóng)村地區(qū)，眾多的村落、村鎮(zhèn)藥品的銷售網(wǎng)絡(luò)基本處于空白狀態(tài)。就是人口相對集中的市鎮(zhèn)，醫(yī)藥品種明顯不足，根本滿足不了農(nóng)民消費的需要。有的同志認為現(xiàn)在農(nóng)村市鎮(zhèn)藥店已經(jīng)很多，有的已經(jīng)虧本。殊不知解放前許多鎮(zhèn)上有近十家藥店，現(xiàn)在人口增了三倍，集鎮(zhèn)的`規(guī)模也成倍地擴展，藥店不是多了而是規(guī)模、機制不對頭。更何況眾多的村落、村鎮(zhèn)也是農(nóng)村人口重要的集散地，網(wǎng)點空白，這給農(nóng)民帶來了很大的不便。
第三、各種經(jīng)濟成份自成體系，各類經(jīng)濟成份連鎖網(wǎng)絡(luò)中心按照自已所在城市經(jīng)營的習(xí)慣遙控指揮身處農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售網(wǎng)點。購銷脫節(jié)，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品不能適銷對路。一些企業(yè)還片面地追求高差價、高價格、高利潤藥品的銷售，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品的雷同化。而農(nóng)民真正需要的醫(yī)藥商品、醫(yī)療器械、售后服務(wù)、特別是傳統(tǒng)的服務(wù)項目卻很難購到和滿足。
第四、經(jīng)濟實力雄厚，品種齊備的醫(yī)藥集團企業(yè)熱衷于在城市拼搏，無暇顧及如何占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成農(nóng)村醫(yī)藥市場銷售力量的單一和薄弱。市場藥品種類不全，低價、低利潤的商品無人經(jīng)營，傳統(tǒng)的繁瑣薄利的藥店售后服務(wù)也基本不見。
第五、在農(nóng)村許多地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院固定資產(chǎn)投入等超常規(guī)發(fā)展，造成單位經(jīng)濟負擔(dān)過重，影響了業(yè)務(wù)的正常開展。為了提高經(jīng)濟效益，許多衛(wèi)生院抓住了行政村衛(wèi)生室的藥品采購工作。出于自身利益的需要，多數(shù)供應(yīng)給衛(wèi)生室的藥價往往高于市場上一般零售店的進價。管理嚴格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有些村級衛(wèi)生員出于經(jīng)濟利益的驅(qū)動作用，對上實行明頂暗抗，偷偷摸摸在無證藥販處購藥。他們甚至八小時在衛(wèi)生室上班，業(yè)余時間在家里行醫(yī)，成了一證多攤。管理松一些的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于經(jīng)營的分散性，村級衛(wèi)生員采購藥品基本處于監(jiān)督管理的空白狀態(tài)。
我們認為這許多因素歸結(jié)起來，基本上可分解為兩個方面。一、農(nóng)村醫(yī)藥市場監(jiān)管工作非常需要加強和規(guī)范；二、農(nóng)村醫(yī)藥市場藥品流通渠道非常需要疏理。藥品監(jiān)管工作好，藥品流通渠道就通暢。只有藥品流通渠道通暢，農(nóng)村醫(yī)藥消費才能正常發(fā)展。
三、初探
農(nóng)村醫(yī)藥市場要加強監(jiān)管力度，已經(jīng)引起許多領(lǐng)導(dǎo)的重視�？h級藥品監(jiān)管機構(gòu)和隊伍的建設(shè)工作也正在建立和強化，這是一個十分可喜的現(xiàn)象。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的特殊性和因此而形成的難度我們更應(yīng)該認真研究和探討。
一、建國初期，由于農(nóng)村醫(yī)療水平的落后和醫(yī)藥商品的缺乏，農(nóng)村急切的是要解決藥品的供給問題。國營醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)下伸農(nóng)村，解決了農(nóng)村醫(yī)藥市場的根本問題。由于藥品掌握在國營經(jīng)濟手中，在國營商業(yè)系統(tǒng)從上到下的統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場發(fā)展比較平穩(wěn)。隨著農(nóng)村的合作化運動，農(nóng)村集鎮(zhèn)上的個體診所聯(lián)合起來，組成聯(lián)合診所。個體零售藥店聯(lián)合起來，組成合作藥店。有一定規(guī)模的醫(yī)藥商店實行了公私合營。由于聯(lián)合診所、合作藥店、公私合營藥店都在掌握住醫(yī)藥物資的國營經(jīng)濟統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場還是發(fā)展平穩(wěn)。隨著國民經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，農(nóng)村中心集鎮(zhèn)由國營經(jīng)濟直接組建地區(qū)性人民醫(yī)院，聯(lián)合診所也接受衛(wèi)生局的領(lǐng)導(dǎo)和管理。農(nóng)村醫(yī)藥商業(yè)由于受計劃經(jīng)濟的規(guī)范管理曾多次因條條、塊塊的管理模式而條塊變動。但在國營經(jīng)濟的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，農(nóng)村醫(yī)藥市場的發(fā)展也是比較平穩(wěn)的。隨著改革開放的進行，由于多種經(jīng)濟成份的加入，多種商品流通渠道的展開，徹底打破了農(nóng)村醫(yī)藥市場幾十年平穩(wěn)發(fā)展的境況。特別是農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)村醫(yī)藥市場也就跟著出現(xiàn)了巨大的變革。簡單的歷史回顧，面對農(nóng)村的實際情況∶農(nóng)村發(fā)達、人口分散、村落眾多、網(wǎng)點稀少，形成了農(nóng)村醫(yī)藥市場寬廣、多層次的消費結(jié)構(gòu)，網(wǎng)點設(shè)置分散和監(jiān)督管理困難等特點，我們認為一、應(yīng)該積極鼓勵和支持坐鎮(zhèn)在城市中的大型醫(yī)藥集團企業(yè)深入農(nóng)村，通過收購、兼并，合股、控大股、直接建網(wǎng)點等多種形式，切實占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場。農(nóng)村行政機構(gòu)的改革，特別是以經(jīng)濟自然流向為指導(dǎo)，實行撤小鄉(xiāng)并大鎮(zhèn)，撤小村并大村，精簡行政機構(gòu)，精簡行政人員，提高社會經(jīng)濟效率的變革。這為大型醫(yī)藥集團企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場帶來很大的方便和效益。建國幾十年中，農(nóng)村醫(yī)藥市場的平穩(wěn)發(fā)展，一個主要的因素就是因為農(nóng)村醫(yī)藥市場長期有一個主體力量統(tǒng)管。大型醫(yī)藥集團牌子硬、信譽好、實力強、品種齊、價格廉、質(zhì)量有保證。支持他們占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場這從根本上解除農(nóng)村醫(yī)藥市場出現(xiàn)的一系列問題。
我們向那些大集團企業(yè)提議，深入農(nóng)村應(yīng)該深入到在農(nóng)村機構(gòu)改革后的大村所在地組建連鎖網(wǎng)點，因為這里是農(nóng)村經(jīng)濟最基層的中心地，也是各農(nóng)村村落人流的中心，也是目前我國農(nóng)村醫(yī)藥網(wǎng)點的空白處。
二、建國幾十年中城市國營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)下伸農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批發(fā)部門，我們認為這個經(jīng)驗實得大型醫(yī)藥集團占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場的借鑒。大型醫(yī)藥集團企業(yè)應(yīng)該在農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批零兼營的藥品配供中心。全面開花，做到每個網(wǎng)點品種齊備，這是得不償失的。一方面每個網(wǎng)點品種齊，勢必庫存大，藥品賣不掉，周轉(zhuǎn)失靈，既造成經(jīng)濟損失又造成資源浪費，另一方面若品種少、規(guī)模小又滿足不了消費多層次的現(xiàn)代農(nóng)民醫(yī)藥保健的正常需要。這正是一些以單一經(jīng)濟成份組織的連鎖網(wǎng)店存在的而且很難解決的問題。而在中心集鎮(zhèn)建立配供中心，則有利于商品資金、人員規(guī)模的節(jié)約。農(nóng)村中心集鎮(zhèn)人口多、經(jīng)濟繁華、商品輻射能力強。配供中心由于實行批（配供）零結(jié)合，身在農(nóng)村了解農(nóng)村市場的需要，多備品種能夠適應(yīng)農(nóng)村醫(yī)藥市場多層次的消費新需求，又可以“以一供十”，即用較少的資金滿足周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)（含改制后的大村）連鎖網(wǎng)點的需要。同時農(nóng)民有個土種土生藥材的收購問題，。近年來土生藥材由于無人收購，浪費現(xiàn)象十分嚴重。浪費了社會資源，減少了農(nóng)民收入。配供中心身在農(nóng)村，了解藥源，又可根據(jù)組織的指令，輔導(dǎo)種植和收購藥材。確實這是為農(nóng)民做的一件大好事。
三、市、縣藥品監(jiān)督管理機構(gòu)根據(jù)農(nóng)村的實際情況是否能以農(nóng)村中心集鎮(zhèn)上大型醫(yī)藥集團企業(yè)農(nóng)村醫(yī)藥配供中心為依托，借用或聘用配供中心的領(lǐng)導(dǎo)為農(nóng)村藥品監(jiān)管的人員。在縣級藥品監(jiān)管組織的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強對農(nóng)村醫(yī)藥市場的監(jiān)督管理。1、生活在農(nóng)村中的人員熟悉農(nóng)村中的情況；2、由于配供中心在農(nóng)村有一個網(wǎng)絡(luò)體系，運用好這個網(wǎng)絡(luò)，監(jiān)管工作可大大地取得實效而且大大地節(jié)約費用；3、可節(jié)省行政機構(gòu)人員編制；4、容易取得地方黨政領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門的支持。容易協(xié)調(diào)地方上的各種關(guān)系，有利于問題的妥善解決；5、農(nóng)村居民民風(fēng)淳樸，講究情感。監(jiān)管人員在農(nóng)村工作，為嚴格、公正執(zhí)法，容易打下良好的群眾基礎(chǔ)。實行政務(wù)公開，提高藥品監(jiān)管工作水平，切實改變農(nóng)村藥品市場的不良現(xiàn)狀，確保農(nóng)民用藥安全，促進農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展。
四、農(nóng)村是個大市場，有占到全國人口70%的農(nóng)民住在農(nóng)村。改革開放后，農(nóng)村的經(jīng)濟面貌發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)民的經(jīng)濟收入也有了成倍的增長，農(nóng)村的消費結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。有實力的企業(yè)集團去占領(lǐng)農(nóng)村市場，既能取得社會效益和企業(yè)近期的經(jīng)濟效益，健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，入世后，其戰(zhàn)略性的成果也將十分顯著。當然政府更應(yīng)該積極鼓勵企業(yè)深入農(nóng)村醫(yī)藥市場，要制定傾斜的政策支持企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村市場。1、城市與農(nóng)村有一定的行政障礙，這很需要各級政府的支持。2、現(xiàn)有的店鋪都有較好的地段，新網(wǎng)點的設(shè)立要取好的地段，更需要得到當?shù)卣娜χС郑?、新建網(wǎng)點，手續(xù)難度大，費用也很多。企業(yè)正常營業(yè)后，正常情況下還要半年才能盈余，所以政府應(yīng)該給予企業(yè)積極的政策輔持、財政和稅收方面的優(yōu)惠支持。4、醫(yī)藥監(jiān)督管理部門要把大型集團企業(yè)在農(nóng)村的分支機構(gòu)當成自己的眼睛和手足在農(nóng)村的延伸，支持他們，依靠他們，共同監(jiān)督管好農(nóng)村醫(yī)藥市場。
隨著農(nóng)村醫(yī)藥市場的不斷發(fā)展和完善，我們相信只要加強藥品監(jiān)管力度，疏通商品流通渠道，農(nóng)村醫(yī)藥市場一定能適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的需要，為農(nóng)民身體健康和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻。
商業(yè)調(diào)查報告 篇13
經(jīng)濟責(zé)任審計存在多種表現(xiàn)形式，按被審計人的審計階段和審計目的可以分為離任審計、任前審計、任中審計等。除以上形式外，包括工商銀行在內(nèi)的一些商業(yè)銀行為了加強關(guān)鍵崗位人員的管理，有效防范操作風(fēng)險和道德風(fēng)險，已開始擴大任期經(jīng)濟責(zé)任審計，嘗試實施了強制休假離崗審計工作。這一審計模式將審計對象從高級管理人員擴展至具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位工作人員，審計范圍進一步擴大，審計監(jiān)督職能也進一步完善。對此，本文以工商銀行的具體實踐為基礎(chǔ)，對關(guān)鍵崗位人員的強制休假離崗審計這一經(jīng)濟責(zé)任審計特殊表現(xiàn)形式進行分析探討，力求擴展經(jīng)濟責(zé)任審計外延，豐富對經(jīng)濟責(zé)任審計的理解。
一、經(jīng)濟責(zé)任審計的一般定義
通常認為經(jīng)濟責(zé)任審計是指對企業(yè)負責(zé)人任職期間經(jīng)濟責(zé)任履行情況實施的審計。通過審計分清企業(yè)負責(zé)人應(yīng)負有的直接責(zé)任和主管責(zé)任，包括對所在單位資產(chǎn)、負債、損益的真實性、合法性和效益性的驗證，以及對有關(guān)經(jīng)濟活動應(yīng)負責(zé)任的界定和評價。
具體到商業(yè)銀行領(lǐng)域經(jīng)濟責(zé)任審計主要是指對商業(yè)銀行高級管理人員經(jīng)濟責(zé)任審計，是對商業(yè)銀行高級管理人員任職期間貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟金融方針、政策、法規(guī)及履行職責(zé)情況，經(jīng)營決策和管理行為，所在單位經(jīng)營目標完成情況等作出的客觀、公正的審計和評價。
二、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的定義
關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計是經(jīng)濟責(zé)任審計擴大化的一種表現(xiàn)形式，主要適用于具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位人員。其主要包括關(guān)鍵崗位的界定、強制休假和離崗審計的定義。
�。ㄒ唬╆P(guān)鍵崗位：關(guān)鍵崗位是指在業(yè)務(wù)運營過程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險控制點，承擔(dān)較高風(fēng)險責(zé)任，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當進行重點管理和監(jiān)督的工作崗位。具體崗位需各商業(yè)銀行根據(jù)本行的實際情況進行定義和分類。
（二）強制休假：強制休假是指根據(jù)風(fēng)險控制工作需要，在不事先征求本人意見和不提前告知本人的情況下，臨時強制要求關(guān)鍵崗位人員在規(guī)定期限內(nèi)休假并暫停行使職權(quán)，同時對其進行離崗審計的一種制度安排。
�。ㄈ╇x崗審計：離崗審計是指各級機構(gòu)在安排關(guān)鍵崗位人員強制休假期間，組織對其履行崗位職責(zé)、經(jīng)營管理活動既業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性等情況實施審計的行為。
（四）經(jīng)濟責(zé)任審計與強制休假離崗審計的聯(lián)系和區(qū)別
正如前文所說強制休假離崗審計是經(jīng)濟責(zé)任審計的擴展和特殊形式，其本質(zhì)上仍然是經(jīng)濟責(zé)任審計，只是其審計對象、審計方式、適用范圍與傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟責(zé)任審計略有不同。一是審計對象較傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟責(zé)任審計范圍更廣，既包含從事管理工作的高級管理人員也包括承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員；二是審計適用的前提條件不同。傳統(tǒng)經(jīng)濟責(zé)任審計更多地是指管理人員任職期滿即將離職或在任職期間需接受履職考核情況下開展審計。強制休假離崗審計則是針對關(guān)鍵崗位人員任職時間較長但因某些原因還不能按規(guī)定進行崗位輪換的情況下，為防范風(fēng)險安排其離崗休假并對其工作進行審計，審計結(jié)束后關(guān)鍵崗位人員還需返回原崗位繼續(xù)工作。對于已按期正常輪換崗位的關(guān)鍵崗位人員是不需要進行強制休假離崗審計的；審計方式和范圍略有區(qū)別，對于承擔(dān)管理責(zé)任的的關(guān)鍵崗位人員其審計內(nèi)容和范圍應(yīng)與傳統(tǒng)經(jīng)濟責(zé)任審計一致。對承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員其審計內(nèi)容和范圍與其工作職責(zé)相一致，不涉及各類管理指標等內(nèi)容，審計內(nèi)容和范圍相對單一。
三、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計對象的界定
在明確了關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的基本定義后，要進一步實施關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計就必須對審計對象進行界定。從字面上理解，關(guān)鍵崗位人員離崗審計的對象自然是關(guān)鍵崗位人員，從上文的定義中可以歸納為在業(yè)務(wù)運營過程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險控制點，承擔(dān)較高風(fēng)險責(zé)任，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當進行重點管理和監(jiān)督的工作崗位。由于各商業(yè)銀行的管理和運營模式不盡相同，所以對關(guān)鍵崗位人員的界定也存在區(qū)別，以中國工商銀行為例，主要包括：一是一級（直屬）分行正副行長、二級分行行級負責(zé)人、業(yè)務(wù)部門主要負責(zé)人；二是二級分行以下各級機構(gòu)負責(zé)人；三是空白重要憑證管理崗、上門收款崗、上門服務(wù)崗、經(jīng)辦行密押員、經(jīng)辦行密押主管、對公客戶經(jīng)理、個人客戶經(jīng)理、消費信貸調(diào)查崗、值班經(jīng)理崗、財務(wù)核算崗、事后監(jiān)督中心經(jīng)辦、業(yè)務(wù)處理中心資金清算崗、對賬中心經(jīng)辦、現(xiàn)金營運中心主任、現(xiàn)金營運中心庫管員、打卡崗位、空白卡保管崗、作廢卡保管崗、已制客戶證書管理崗、落地及可疑指令處理崗等。其中一和二可理解為商業(yè)銀行分支機構(gòu)的負責(zé)人，其承擔(dān)更多的是管理責(zé)任，故對這些人員的離崗審計基本與經(jīng)濟責(zé)任審計相同。其他關(guān)鍵崗位人員因為更多的是承擔(dān)一種業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任，因而通常采取較為特殊的離崗審計。
四、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的'實施方法
關(guān)于如何對關(guān)鍵崗位人員實施強制休假離崗審計，不同的商業(yè)銀行根據(jù)本行實際有著不同的組織程序和審計方法。本文還是以中國工商銀行為例，重點闡述關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的實施流程。
（一）審計的組織實施。在中國工商銀行，關(guān)鍵崗位離崗審計工作主要由人力資源部門和內(nèi)控合規(guī)部門以及各業(yè)務(wù)主管部門分工負責(zé)。每年年初各級行人力資源部門需根據(jù)本行關(guān)鍵崗位人員的任職情況會同各業(yè)務(wù)主管部門編制離崗審計對象人選計劃，并通知內(nèi)部審計部門組織離崗審計；內(nèi)控合規(guī)部門在接到人力資源部門相關(guān)審計通知后負責(zé)離崗審計的組織工作；業(yè)務(wù)主管部門則視需要協(xié)同內(nèi)控合規(guī)部門實施離崗審計工作。
�。ǘ⿲徲嫷闹饕獌�(nèi)容。在中國工商銀行，對關(guān)鍵崗位人員的離崗審計主要以該關(guān)鍵崗位的內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù)，一般情況下包括履行崗位職責(zé)情況，執(zhí)行本崗位相關(guān)內(nèi)控管理規(guī)定的情況以及履職時限內(nèi)所經(jīng)辦業(yè)務(wù)的真實性和合規(guī)性。具體內(nèi)容還需依據(jù)不同崗位的相關(guān)管理制度和主要風(fēng)險點分別確定。
�。ㄈ⿲徲嫷牧鞒獭Ｔ谥袊ど蹄y行，關(guān)鍵崗位人員的離崗審計一般遵循以下流程。一是由人力資源部門提前兩個工作日通知相應(yīng)內(nèi)控合規(guī)部門組織離崗審計；二是由內(nèi)控合規(guī)部門根據(jù)實際情況，自行組成審計組，或與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門共同組成審計組，并確定審計組組長和主審人；三是審計組以被審計對象所在崗位內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù)，編制《離崗審計方案》，經(jīng)內(nèi)控合規(guī)部門負責(zé)人批準后執(zhí)行；四是開出《離崗審計通知書》，開展現(xiàn)場審計工作并確認審計事實，五是出具審計報告，并征求被審計人的意見；最后是由主管行長簽發(fā)和發(fā)送審計報告，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行后續(xù)整改。
五、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作中存在的困難和問題
當前，商業(yè)銀行雖然已經(jīng)開展了多年的經(jīng)濟責(zé)任審計工作，也積累了較多經(jīng)驗。但在關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計這一較為特殊的經(jīng)濟責(zé)任審計的實施過程中還存在一些問題和困難，同時也制約著經(jīng)濟責(zé)任審計的發(fā)展。
�。ㄒ唬╆P(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的對象較多，涉及范圍廣，審計工作量大。作為一家內(nèi)控嚴密的商業(yè)銀行，設(shè)置的關(guān)鍵崗位通常較多，從事關(guān)鍵崗位人員也相對較多。客觀上導(dǎo)致審計對象的多樣化。以工商銀行為例，除去一、二級分行行級領(lǐng)導(dǎo)崗位，各分支機構(gòu)負責(zé)人以及各部門負責(zé)人、各科室負責(zé)人以外，還有運營類、營銷類等20多個不同類型的關(guān)鍵崗位，其中光對公、對私客戶經(jīng)理的從業(yè)人員數(shù)量就已十分龐大。因此，理論上關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計對像相比以管理人員為主的經(jīng)濟責(zé)任審計對象要多出很多，客觀上加大了審計人員的工作量。
�。ǘ╆P(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計缺少統(tǒng)一、有效的評價指標，審計質(zhì)量較難把握。由于商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員一般分為各分支機構(gòu)承擔(dān)管理責(zé)任的人員和承擔(dān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任的崗位人員兩類。前一類人員的離崗審計即是傳統(tǒng)的經(jīng)濟責(zé)任審計，其審計內(nèi)容、范圍、評價指標等均已形成了一套行之有效的固定模式，審計工作可以按圖索驥，能夠較好的把握審計質(zhì)量。后一種類型即為本文重點探討的適用強制休假離崗審計的關(guān)鍵崗位人員。這類人員眾多，涉及營銷、運營、操作等不同工種，對于這類人員的審計還未能形成統(tǒng)一的審計評價指標，也沒有相對標準化的審計模式，對審計質(zhì)量不易把握。例如對客戶經(jīng)理的審計、對大堂值班經(jīng)理的審計，除對其履職情況進行了解外，很難找到其他評判標準，再加上商業(yè)銀行崗位設(shè)置和崗位職責(zé)未能完全標準化的情況下，審計工作更難以規(guī)范。
�。ㄈ┗鶎訉徲嬋藛T素質(zhì)、力量較為薄弱。當前，商業(yè)銀行的審計工作基本采用“分層審計，下查一級”的模式。對關(guān)鍵崗位人員的審計一般以承擔(dān)較多經(jīng)營任務(wù)的基層支行開展。由于要承擔(dān)各類經(jīng)營任務(wù)，支行審計人員的數(shù)量和素質(zhì)一般較難得到保證，獨立性也相對較弱、缺乏專業(yè)審計人員，從而給基層支行的關(guān)鍵崗位人員離崗審計工作帶來了一定的困難。
（四）離任審計過程中各職能部門較難充分協(xié)調(diào)。
按照現(xiàn)有的管理辦法和慣例，商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作一般由人事部門根據(jù)崗位輪換計劃提出。但在實際工作中，往往只有審計部門單槍匹馬實行審計。由于各部門審計、考核和調(diào)查的組織形式和考核標準不一致，在時間上往往不能統(tǒng)一進行，從而造成審計工作不充分。
六、完善關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作的對策和措施
鑒于關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計存在以上一些問題和困難，本文結(jié)合工商銀行近年的審計實踐，提出一些完善該類審計工作的對策和措施。
�。ㄒ唬┙Y(jié)合商業(yè)銀行運營管理實際，完善關(guān)鍵崗位設(shè)置，建立規(guī)范的輪崗機制。由于開展關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的前提是關(guān)鍵崗位人員未能按照要求進行輪崗。因此，商業(yè)銀行根據(jù)本行實際，科學(xué)合理的設(shè)置關(guān)鍵崗位，建立規(guī)范的輪崗機制是減少審計工作量的有效方式。商業(yè)銀行需定期更新完善關(guān)鍵崗位目錄，做好人員儲備，每年制定輪崗計劃并認真執(zhí)行，對于客戶經(jīng)理等營銷崗位則應(yīng)定期更換其服務(wù)對象，實施“輪戶”管理，從而大量減少需開展強制休假離崗審計的對象。
�。ǘ┙藴驶膷徫宦氊�(zé)和工作流程，推進關(guān)鍵崗位人員工作質(zhì)量評價規(guī)范化。由于對關(guān)鍵崗位人員的審計缺乏標準和評價指標。因此建議商業(yè)銀行對本行的所有崗位進行梳理，制定統(tǒng)一的崗位職責(zé)，明確工作內(nèi)容和要求。同時梳理關(guān)鍵崗位操作過程中的風(fēng)險點，將關(guān)鍵崗位的工作流程標準化，以流程圖的形式進行固化。如此，審計人員則可以按照標準化工作職責(zé)和操作流程對關(guān)鍵崗位人員的履職情況進行客觀評價，并對相應(yīng)風(fēng)險點的控制情況進行審計分析，從而保障審計規(guī)范，提高審計質(zhì)量。
�。ㄈ┘訌妼鶎訉徲嬋藛T的培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高審計人員的素質(zhì)。由于基層審計人員素質(zhì)、力量較為薄弱。為保障基層行的審計工作質(zhì)量除需加強人員保障外，還必須加強對基層審計人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)。上一級審計部門應(yīng)定期組織培訓(xùn)，提高基層行審計人員的理論修養(yǎng)。在開展審計工作時，要有計劃的征調(diào)基層審計人員參與，在實踐中提高基層審計人員的審計水平。另外，上級行審計部門應(yīng)考慮制定并下發(fā)類似于《經(jīng)濟責(zé)任審計手冊》等內(nèi)容的指導(dǎo)意見，指導(dǎo)基層審計人員開展經(jīng)濟責(zé)任審計工作，保障審計工作的標準化和規(guī)范化。
�。ㄋ模┘訌姴块T間的協(xié)調(diào)配合，充分利用各專業(yè)和部門的考核結(jié)果。
商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計需各個部門相互配合才能有序開展。以工商銀行為例，該項審計工作在支行層面應(yīng)已內(nèi)控管理委員會為平臺進行協(xié)調(diào)，合規(guī)經(jīng)理牽頭，各相關(guān)科室人員參與，相互協(xié)作，并充分利用被審計人的年度考核結(jié)果、支行、網(wǎng)點的內(nèi)控評價結(jié)果以及各專業(yè)檢查結(jié)果，從而提高經(jīng)濟責(zé)任審計效率，降低審計成本。
商業(yè)調(diào)查報告 篇14
為加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，提高商業(yè)特色街的品位，打造姜堰貿(mào)易服務(wù)新形象，市政協(xié)經(jīng)濟科技委員會會同市發(fā)展計劃局、三產(chǎn)辦、貿(mào)易局、工商局、工商聯(lián)組成聯(lián)合調(diào)查組，利用一個多月的時間，對姜堰城區(qū)的貿(mào)易現(xiàn)狀，特別是商業(yè)特色街的發(fā)展情況進行了專題調(diào)研。在調(diào)查活動中，我們深入街區(qū)，走訪業(yè)主，召開了10多個座談會，走訪了6個街區(qū)的近百家經(jīng)營戶，就如何加快城區(qū)貿(mào)易發(fā)展步伐，如何打造商業(yè)特色街，廣泛地聽取意見，研討商業(yè)特色街建設(shè)的優(yōu)惠政策和有效措施，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、城區(qū)商業(yè)特色街的現(xiàn)狀
改革開放以來，城區(qū)貿(mào)易發(fā)展迅猛，商業(yè)、供銷系統(tǒng)的十大商場在商貿(mào)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用。進入新世紀，隨著市場經(jīng)濟體制日趨完善，國有資本逐步退出，國有商場紛紛轉(zhuǎn)制，個體私營企業(yè)已成為姜堰城區(qū)貿(mào)易發(fā)展的主力，且發(fā)展勢頭良好。城區(qū)貿(mào)易的格局也隨之發(fā)生了一些變化，除西大街仍然是城區(qū)貿(mào)易的黃金地段外，在其他主次干道上產(chǎn)生了一些新興的商貿(mào)區(qū)，形成了經(jīng)營特色，產(chǎn)生了一定的市場效應(yīng)。在特色街的形成中政府、經(jīng)營者、消費者發(fā)揮了相應(yīng)的作用，推動了特色街的形成和發(fā)展。
1、政府搭臺，企業(yè)唱戲，推動了商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，市委、市政府堅持經(jīng)濟建設(shè)這個中心不動搖，狠抓第一要務(wù)，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。召開了服務(wù)業(yè)工作會議和餐飲工作會議，研究部署推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，制訂了加快個體私營經(jīng)濟發(fā)展的暫行辦法，加大流通企業(yè)改制力度，重視三產(chǎn)統(tǒng)計工作。這些舉措有力地推動了城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量不斷增多，規(guī)模不斷擴大，第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷提高。
2、部門配合，合理引導(dǎo)，促進了商業(yè)特色街的形成。市三產(chǎn)辦公室協(xié)調(diào)指導(dǎo)全市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市貿(mào)易局跳出原先的管理模式，由管理國有集體商業(yè)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)全市社會商業(yè)，積極探索引導(dǎo)全市商業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新路。舊城改造步伐的加快，為商業(yè)特色街的形成提供了載體。建設(shè)部門對迎賓東路地段的開發(fā)面向社會自然人拍賣，開經(jīng)營城市之先河，促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優(yōu)惠政策的實施和城市管理力度的加大以及經(jīng)營城市的理念，都對城區(qū)商業(yè)特色街的形成起到了積極的促進作用。
3、業(yè)主要求，利益驅(qū)動，形成了商業(yè)特色街的雛形。同類商品或關(guān)聯(lián)商品經(jīng)營戶的適當集中是市場經(jīng)濟條件下資源的合理配置。在調(diào)查中，廣大經(jīng)營戶非常贊成集中經(jīng)營，希望政府有所作為。利益的驅(qū)動也使經(jīng)營戶向特色街集聚，商業(yè)特色街初具雛形。
裝飾材料一條街——通揚中路。專業(yè)從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門類的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%。這些企業(yè)規(guī)模較大的有2——3家，相對比較集中，是居民購買裝璜、裝飾材料的首選，年銷售額在一億元以上。
通訊器材一條街——振興中路。經(jīng)營通訊器材的商家多數(shù)集中在振興中路的西側(cè)，共有經(jīng)營戶21家，占入街企業(yè)的33%。各家銷售的手機品牌、機型、價格均大同小異，他們之間除了銷售價格的競爭外，服務(wù)質(zhì)量特別是售后服務(wù)也是他們競爭的主要內(nèi)容，年銷售額在4000萬元左右。移動、聯(lián)通姜堰分公司遷出后，通訊器材一條街的規(guī)模和人氣都受到了一定的影響，有的商家正縮小規(guī)模，不少經(jīng)營業(yè)主有隨遷經(jīng)營的意向。
五金電器一條街——人民中路。從事農(nóng)用配件、工業(yè)小五金以及工業(yè)電器的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%，蘇常電器和黎明電器的進入，增加了該街的經(jīng)營規(guī)模，現(xiàn)已成為具有一定規(guī)模的工業(yè)物資市場，并逐步形成了專業(yè)街，年銷售額在一億元左右。目前，由于二運公司的南遷和人民中路的拓寬，一定程度上影響了這條街工業(yè)電器、物資經(jīng)營戶的銷售。
摩托車一條街——人民南路。從新西橋至汽車站，摩托車經(jīng)營戶有7家，占入街企業(yè)的10%。這些企業(yè)大多是私營，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌競爭是主要特色，年銷售額在4000萬元左右。
美食一條街——迎賓東路。在街道的東段，集聚著12家私營餐飲企業(yè)，占入街企業(yè)的35%。這些企業(yè)都有一定的規(guī)模，且裝璜講究，風(fēng)格各異，一家緊挨一家，特色十分明顯。從服務(wù)內(nèi)容上看，有中餐、西餐、排檔，還有特色餐飲，如肥牛城等。年銷售額在3000萬元左右。
服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數(shù)被個體工商戶購買，經(jīng)過幾年的發(fā)展，這條街的服裝經(jīng)營已成為主要特色。目前經(jīng)營服裝的個體戶有57家，占入街企業(yè)數(shù)的63%。年銷售額在1000萬元左右。
二、城區(qū)商業(yè)特色街存在的問題和矛盾
城區(qū)商業(yè)特色街初具雛形，且發(fā)展勢頭良好，但是，由于諸多原因，商業(yè)特色街發(fā)展還存在著諸多問題和矛盾，亟待研究解決。主要體現(xiàn)在四個方面：
1、商業(yè)特色街缺少規(guī)劃。一是城市規(guī)劃不到位。城市規(guī)劃沒有充分考慮城區(qū)商業(yè)特色街的建設(shè)，與商業(yè)特色街的發(fā)展不相適應(yīng)，無論是特色街的布局，還是特色街的功能配套都存在著諸多問題，致使城區(qū)商業(yè)特色街的發(fā)展受到一定的限制。二是經(jīng)營的店面房偏小。房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計和建設(shè)店面房時，為了追求利益的最大化，往往設(shè)計門面小，進深大，又不是框架結(jié)構(gòu)的店面房，導(dǎo)致城區(qū)店面房偏小，且又無法擴大。政府缺乏有效的調(diào)控，沒有把開發(fā)商與特色街經(jīng)營有機地結(jié)合起來，致使特色街經(jīng)營規(guī)模受到一定的限制，難以擴展。三是城區(qū)商貿(mào)發(fā)展缺乏專業(yè)規(guī)劃。迄今為止，城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，更沒有商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，除了現(xiàn)有的幾條自由發(fā)展起來的商業(yè)特色街初具雛形外，大多數(shù)商業(yè)企業(yè)零星分散，形不成市場效應(yīng)，形不成商業(yè)特色。這種商貿(mào)發(fā)展狀況,既不利于城區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，也不利于人民群眾購物,更不利于提升城區(qū)商貿(mào)業(yè)的品位，與城市的新形象不相協(xié)調(diào)。
2、城區(qū)商貿(mào)缺乏規(guī)模和特色。一是城區(qū)商業(yè)特色街的經(jīng)營規(guī)模普遍較小。增加值約占城區(qū)商貿(mào)增加值總額的三分之一。商業(yè)特色街缺少大企業(yè)、大商場，大酒店的支撐，帶動發(fā)展作用不強。二是商業(yè)特色街特色不特，同類企業(yè)聚集度不高，6條商業(yè)特色街入街總數(shù)超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應(yīng)不強，低檔次的商品多，高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規(guī)定的限制，制約了經(jīng)營和業(yè)務(wù)的拓展。如通揚中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經(jīng)營等。三是同品種經(jīng)營，競爭不夠規(guī)范。眾多經(jīng)營門店由于經(jīng)營范圍、品種檔次、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以質(zhì)取勝的格局，經(jīng)營的`商品檔次太低，難以滿足消費者的購買欲望，導(dǎo)致購買力向外分流，另一方面為了拉顧客，搶生意，相互之間競相殺價，或以次充好，蒙騙顧客。結(jié)果是犧牲服務(wù)和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產(chǎn)業(yè)的強有力的支撐。我市的一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不快，工業(yè)、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品沒有對商貿(mào)易流通形成有效的支撐，一、二產(chǎn)業(yè)職工的收入沒有明顯的提高，預(yù)期收入不確定，制約著消費需求，也制約著貿(mào)易的發(fā)展。
3、軟硬環(huán)境建設(shè)制約了特色街的發(fā)展。一是區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求不明確，影響了特色街規(guī)劃建設(shè)。如迎賓東路按統(tǒng)一格式砌好后，多數(shù)房主設(shè)計開設(shè)飯店，也就形成了現(xiàn)在的美食街，但由于規(guī)劃沒有事先按其功能設(shè)計操作間，業(yè)主們以搭建棚披應(yīng)付，既不符合衛(wèi)生要求，又受到城市管理的制約，原街道化糞池是以住宅樓標準設(shè)計，遠不能適應(yīng)開設(shè)飯店的排放要求，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象。讓業(yè)主們非常頭疼。二是城市管理的一些規(guī)定沒有考慮到商家的經(jīng)營和發(fā)展需要。如通揚中路經(jīng)營裝璜裝飾材料的業(yè)主反映，該街原是328國道，交通十分便利，姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺、興化戴南等地，后來由于城區(qū)禁止車輛進入，停車曝光、罰款，他們的貨進不來，出不去，輻射無從談起，只能做本地生意。三是執(zhí)法部門執(zhí)法檢查頻繁過度，商家疲于應(yīng)付。業(yè)主普遍反映，機關(guān)各部門執(zhí)法檢查的比較多，而上門宣傳政策、法規(guī)的少，他們迫切希望政府部門及時宣傳政策法規(guī)，糾正不規(guī)范的經(jīng)營行為，以減少對商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠信度不高，影響了投資者的積極性。一些市外投資企業(yè)反映，招商引資項目談的時候地方各級官員給予了高度重視，顯示出非常的熱心，答應(yīng)了很多優(yōu)惠條件，但是投資到位后，原有的熱情不見了，政府或部門承諾的優(yōu)惠政策難以到位，如減免稅收、規(guī)費，他們期望能夠承諾兌現(xiàn)。五是少數(shù)部門、少數(shù)機關(guān)干部為群眾服務(wù)、為商家發(fā)展服務(wù)的意識還不強，門難進，臉難看的現(xiàn)象并未根除，能辦的，可以快辦的，就是拖著不辦的現(xiàn)象時有發(fā)生。六是商業(yè)特色街各項功能設(shè)施不夠配套。停車場、晝夜自動銀行、電信以及特色街的基本配套設(shè)施仍不能與商業(yè)特色街的發(fā)展相適應(yīng)。
4、經(jīng)營者的綜合素質(zhì)亟待提高。一是經(jīng)營者的文化素質(zhì)不高。從私營、個體戶的文化水平來看，初中、小學(xué)文化的占大多數(shù)，高中文化的約占10%——20%，大專以上學(xué)歷的不足10%，小富即安，小富即滿的思想比較嚴重。二是重經(jīng)營、輕管理的現(xiàn)象普遍存在。大多數(shù)業(yè)主的主要精力都花在經(jīng)營環(huán)節(jié)上，對如何加強管理，做好售后服務(wù)很少考慮，一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。三是誠信意識不強。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現(xiàn)象還在一些行業(yè)中存在，“三包”的規(guī)定還沒有得到很好的實施，影響了企業(yè)和行業(yè)的市場信譽度。四是法律意識淡薄。主要表現(xiàn)有：一方面對國家的政策、法律、法規(guī)不注重學(xué)習(xí)，在經(jīng)營中侵權(quán)行為時常發(fā)生，不能夠較好地維護好消費者的利益；另一方面，一些業(yè)主雖然懂得經(jīng)營，但不懂如何維護自己的合法權(quán)益，對亂罰款、亂收費的行為，不能據(jù)理力爭，不敢正面抵制，使自己的正當利益被任意侵害。這樣，不僅助長了亂執(zhí)法、亂收費的行為，而且也妨礙了企業(yè)的發(fā)展。
三、關(guān)于創(chuàng)建城區(qū)商業(yè)特色街的幾點建議
城區(qū)商業(yè)特色街是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是市場對資源配置的結(jié)果。創(chuàng)建商業(yè)特色街，政府要在尊重市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，有所作為。為此，我們建議著重抓好以下幾項工作：
1、要進一步強化思想認識力度，切實形成創(chuàng)建商業(yè)特色街的共識。
創(chuàng)建商業(yè)特色街，是我市發(fā)展商貿(mào)、搞活流通的重要途徑，也是促進我市經(jīng)濟和服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個重要亮點。政府及有關(guān)部門要在以下幾個方面形成共識：
一是創(chuàng)建商業(yè)特色街是提升城市形象和商貿(mào)業(yè)品位的需要，提升城市的形象，離不開商貿(mào)業(yè)品位的提高，創(chuàng)建商業(yè)特色街，就是提升商貿(mào)業(yè)品位，就是提升城市新形象，打造經(jīng)濟快速發(fā)展的良好城市環(huán)境。二是創(chuàng)造商業(yè)特色街是策應(yīng)沿江開發(fā)、快速發(fā)展姜堰經(jīng)濟的需要。通過創(chuàng)建商業(yè)特色街，可以密集人氣、財氣，激活流通，繁榮市場，帶動城市其它相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為實現(xiàn)“五年總量翻番，八年全面小康”的目標提供強有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以放大名人效應(yīng)，有利于姜堰經(jīng)濟和各項事業(yè)的快速發(fā)展。四是按照全面小康的標準，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以提高三產(chǎn)增加值在GDP中的比重。通過解放思想統(tǒng)一思想，提高認識統(tǒng)一認識，充分認識創(chuàng)建商業(yè)特色街的重要意義，增強創(chuàng)建商業(yè)特色街的責(zé)任感和緊迫感，不斷提高商業(yè)特色街的知名度，促進姜堰經(jīng)濟快速發(fā)展。
2、要盡快制定商貿(mào)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加大城市規(guī)劃調(diào)整力度。規(guī)劃是發(fā)展的藍圖，創(chuàng)建和發(fā)展商業(yè)特色街首先必須要有科學(xué)的規(guī)劃。規(guī)劃要有創(chuàng)新思維，明確目標。新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造時，要充分考慮貿(mào)易發(fā)展的實際和需要，把城市建設(shè)與貿(mào)易發(fā)展需要結(jié)合起來，與貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來，與貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合起來，合理地規(guī)劃好城市發(fā)展的藍圖，把黃金市口和黃金路段預(yù)留給商業(yè)和其他三產(chǎn)行業(yè)，以此推動貿(mào)易的發(fā)展和商業(yè)特色街的建設(shè)。要抓緊制定貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。相關(guān)職能部門要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合貿(mào)易發(fā)展的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在認真分析本地業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，制定出城區(qū)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要說明在今后的某一段時間里，城區(qū)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展方向、發(fā)展重點、工作措施。要盡快制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要明確城區(qū)商業(yè)特色街的總體發(fā)展目標、建設(shè)標準、階段任務(wù)、方法步驟、政策措施。要加強對商業(yè)特色街發(fā)展的研究，對商業(yè)特色街的布局、規(guī)模、功能、品位、標準等要做深入的探索，通過探索和建設(shè)，使商業(yè)特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規(guī)劃力求高起點，富規(guī)劃長實施，這樣，不僅政府對貿(mào)易行業(yè)發(fā)展可以實行有效的宏觀調(diào)控，而且也使業(yè)主知曉城區(qū)貿(mào)易的發(fā)展方向和發(fā)展動態(tài)，讓他們自覺地順應(yīng)行業(yè)規(guī)劃，進場、進區(qū)、進街開店興業(yè)。
3、要進一步加大招商引資力度，快速推進商貿(mào)發(fā)展。貿(mào)易的發(fā)展，商業(yè)特色街的建設(shè)，要突出抓好招商引資。從姜堰的貿(mào)易規(guī)�？矗傮w規(guī)模比較小，大型企業(yè)屈指可數(shù)。商業(yè)特色街的情況也是如此，入街經(jīng)營的企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)的單個規(guī)模太小。再從前期我市招商引資的實踐看，在國家沒有向外資放開批零市場的情況下，我市有關(guān)部門通過招商引資，成功地引進了時代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場有限公司等一批國內(nèi)知名的大企業(yè)，這不僅使姜堰的貿(mào)易規(guī)模上了一個檔次，促進了貿(mào)易的大發(fā)展，也為聚集人氣，推動特色商業(yè)街的建設(shè)和發(fā)展起到了推動作用。因此，必須進一步加大招商引資力度，通過走出去、請進來、網(wǎng)上招商等方式，吸引市外資金或國內(nèi)大型企業(yè)來姜投資，以迅速擴大貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營品位，促進商貿(mào)行業(yè)的跨越發(fā)展。要注意把招商引資與城區(qū)的特色街建設(shè)結(jié)合起來，在已具特色雛形的街區(qū)內(nèi)，引進一、二家大型企業(yè)進駐，以提高特色街的人氣，讓特色街更具特色，借以彌補城區(qū)特色街的入駐企業(yè)規(guī)模小、品位差、檔次低的不足。
4、要進一步加強軟環(huán)境建設(shè)力度，營造商貿(mào)業(yè)發(fā)展寬松環(huán)境。軟硬環(huán)境建設(shè)是一個不斷深化、永不停止的課題，必須常抓不懈。一要強化機關(guān)工作人員的服務(wù)意識。機關(guān)干部要深入到廣大的私營、個體工商戶中間，主動幫助他們解決經(jīng)營中的困難和問題，適時地提供企業(yè)所需的各種服務(wù)，改變過去的那種檢查多、服務(wù)少，罰款多、管理差的狀況，真正讓機關(guān)干部成為私營經(jīng)濟發(fā)展的“知情人”和“貼心人”，營造親商、安商、富商的氛圍，創(chuàng)造良好的招商引資社會環(huán)境。二要實行政務(wù)公開。明確政務(wù)公開的內(nèi)容，包括辦事規(guī)則、辦事程序、執(zhí)法依據(jù)、審查過程、處理結(jié)果等等，一方面是向群眾宣傳國家政策、法律法規(guī)，讓群眾自覺遵守，一方面是主動接受社會、群眾監(jiān)督的過程。三要加大改革扶持和引導(dǎo)力度。政府及職能部門要研究制定相關(guān)政策、規(guī)定，維護商家的利益。要考慮業(yè)主進貨、送貨的問題，進專業(yè)特色街的激勵措施等。四要修訂完善招商引資優(yōu)惠政策。無法優(yōu)惠的措施不必承諾，可以給予的優(yōu)惠政策，建議采用政府文件形式明確，直接發(fā)至外來投資企業(yè)和相關(guān)部門，由相關(guān)部門照此辦理，審批手續(xù)再由內(nèi)部補辦，使服務(wù)形式從外來投資企業(yè)要我實施優(yōu)惠政策，變?yōu)槲乙獮橥鈦硗顿Y企業(yè)兌現(xiàn)承諾。五要繼續(xù)改善環(huán)境。姜堰城市道路建設(shè)步伐加快，美化和亮化工程建設(shè)要跟上去，力求把城市建設(shè)得更亮更美。
5、要進一步加大教育培訓(xùn)力度，努力提高經(jīng)營者的綜合素質(zhì)。一是要針對私營業(yè)主素質(zhì)低，經(jīng)營管理知識缺乏的問題，分期分批組織業(yè)主進行企業(yè)管理、市場營銷、法律法規(guī)等知識的培訓(xùn)，提高他們經(jīng)營管理的能力，增強他們守法經(jīng)營的自覺性，為企業(yè)發(fā)展壯大打下良好的基礎(chǔ)。二是要組織他們外出參觀學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)知名企業(yè)的管理經(jīng)驗，了解他們的創(chuàng)業(yè)歷程和成就，激發(fā)私營業(yè)主的發(fā)展熱情和斗志，樹立只有擴大規(guī)模，壯大實力，才能在市場上立足，按部就班，堅守攤頭，必然會被市場所淘汰的觀念。三是要動員社會力量開展對員工的技能培訓(xùn)。貿(mào)易企業(yè)是分流下崗工人和安置待業(yè)青年的一個重要途徑，特別是廣大下崗職工和待業(yè)青年自主經(jīng)商的也比較多，這些人中，普遍文化水平較低，服務(wù)不規(guī)范、技能較差，不能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，且人數(shù)眾多，要加強培訓(xùn)，必須動員社會各方面的辦學(xué)力量，舉辦各類技能培訓(xùn)班，提高職工的服務(wù)技能和服務(wù)水平。四是要加大法律宣傳的力度。司法部門要改進普法宣傳方式，主動把國家的法律法規(guī)送到廣大私營業(yè)主的手中，悉心指導(dǎo)，耐心灌輸，讓法律法規(guī)人人皆知，并成為自覺行動。
6、要進一步強化組織領(lǐng)導(dǎo)力度，推動城區(qū)商貿(mào)再上新臺階。建議市委、市政府成立由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的創(chuàng)建商業(yè)特色街領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)影響商業(yè)特色街發(fā)展的主要問題，研究促進商業(yè)特色街發(fā)展的政策措施。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門要將創(chuàng)建商業(yè)特色街工作列入議事日程，明確分管責(zé)任人，成立相關(guān)機構(gòu)，制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，并把特色街工作作為年度工作目標的重要方面，一同布置，一同考核。有關(guān)職能部門要加強協(xié)調(diào)，對燈箱、路牌提出統(tǒng)一標準和樣式，提出創(chuàng)建文明街道、無假貨一條街、價格信用一條街的標準，指導(dǎo)商業(yè)特色街在創(chuàng)建工作中求突破。有關(guān)人民團體要加強特色街的組織建設(shè)，要試點成立街道商會，發(fā)揮群眾組織的自治功能，共同推動特色街的發(fā)展。要有條不紊地推進商業(yè)特色街的建設(shè)和命名工作。一是把西大街打造成姜堰的“南京路”。在對街道的南側(cè)開發(fā)時，不要急于求成，要尋求知名商家來開發(fā)經(jīng)營。隨著城市中心的西移，即將開發(fā)的西環(huán)路要提前規(guī)劃，開發(fā)中的羅塘路應(yīng)規(guī)劃為西大街的延長線，用作進駐大型企業(yè)和大型超市，使西大街和羅塘路成為城區(qū)貿(mào)易的黃金大道。二是對基本具備商業(yè)特色街條件，符合政府規(guī)劃的街道予以命名。從城區(qū)已初具商業(yè)特色街雛形的幾條街道的情況看，迎賓東路可命名為美食街。迎賓西路可命名為服飾街。通揚中路可命名為裝璜裝飾材料街。沒有定形的街道暫緩命名。如人民中路由于道路的拓寬和二運的南遷，經(jīng)營五金電器的企業(yè)可能也要遷移；振興中路的通訊器材也具備了一定的規(guī)模，但由于移動、聯(lián)通公司相繼遷出后，振興中路的人氣、銷量都不如以前，業(yè)主們有隨大公司遷移的可能；人民南路經(jīng)營摩托車的業(yè)主有7家，占入街企業(yè)總數(shù)的10%，且銷量與通揚中路的幾家銷量差不多，特色不夠明顯。這些街道雖然暫緩命名，但是對其特色要規(guī)劃好。三是對正在開發(fā)中的街道要提前規(guī)劃。如正在開發(fā)中的南大街和即將開發(fā)的北大街，規(guī)劃時要根據(jù)市場需求，結(jié)合姜堰歷史上的“老字號”和周邊的人文環(huán)境來綜合考慮，打好“老字號”品牌。南大街地處姜堰中學(xué)和圖書館的附近，可建成文化、休閑商品一條街；北大街的東側(cè)與古建筑保護區(qū)毗鄰，可考慮建設(shè)一條徽商茶葉街，以增強與古建筑保護區(qū)的協(xié)調(diào)，西側(cè)為方便旅游者購物，可建成旅游商品一條街。此外，對城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，從而有計劃地開發(fā)建設(shè)。四是注意改善特色街的經(jīng)營環(huán)境。如美食街的化糞池及污水處理裝置以及各經(jīng)營戶操作間的問題，這些問題得不到解決，勢必影響到業(yè)主的經(jīng)營，影響到特色街的發(fā)展，認真研究這些問題的癥結(jié)，并切實加以解決，商業(yè)特色街一定會擁有燦爛的明天。
【商業(yè)調(diào)查報告】相關(guān)文章：
商業(yè)調(diào)查報告03-08
關(guān)于商業(yè)的調(diào)查報告04-07
商業(yè)調(diào)查報告15篇04-10
商業(yè)街商業(yè)策劃書01-20
商業(yè)招商制度04-23
商業(yè)策劃方案09-03
商業(yè)招商制度06-20
創(chuàng)業(yè)商業(yè)策劃書,創(chuàng)業(yè)商業(yè)計劃書04-04
商業(yè)策劃書06-15